事件：
　　1) 2023年1月4日，公司全资子公司珠海华发收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，其中股权收购价35.7亿元，债权收购价0.12亿元，购完成后珠海华发将持有融华置地100%股权。
　　2) 2023年1月4日，公司非公开发行A股股票申请获中国证监会受理。
　　收购合作项目股权，化解风险增厚核心资产。珠海华发与深圳融创文旅于2020年11月6日签订《深圳市宝安区冰雪文旅地块项目合作开发协议》等相关协议,双方合资设立项目公司融华置地作为项目地块的开发主体,其中华发房产认缴出资34.3亿元，持有49%股权，融创文旅认缴出资35.7亿元，持有项目公司51%股权。经资产评估机构采用资产基础法进行评估，截至2022年11月30日，融华置地股东全部权益评估价值为70.0亿元，评估增值5621.69万元，增值率为0.81%。此次交割完成后，珠海华发应向融华置地提供股东借款以足额向政府相关部门缴纳地块剩余地价款63.55亿元。同时，融创集团在2025年11月23日前保留了对深圳融华置地51%股权的回购权。本次首期股权收购价款20.82亿元，其余尾期股权收购价款将以其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照成本价等额冲抵，预计实际资金占有量不大，此次收购以较小资金占用量化解合作方风险，同时增厚核心资产。
　　深圳冰雪文旅城为深圳标杆项目，发展潜力大。2020年11月23日，深圳融华经公开竞投获得位于深圳市宝安区沙井街道地块,成交总价为人民币127.1亿元,用地性质有商业用地、居住用地、游乐设施用地等，项目总占地面积43.68万平方米，计容积率建筑面积131.07万平方米，具体包括办公74.25万平，住宅（可售型人才房）30万平，游乐设施10万平，商业9.97万平，配套酒店4.9万平，公共配套设施1.95万平，计划总投资183亿元。深圳冰雪城项目位于深圳市宝安区大空港片区、国际会展中心板块，计划建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目，在2021年深圳市政府工作报告中就已被列入深圳宝安重大项目计划，项目区位优势显著，未来销售潜力可观。在冰雪文旅稀缺的南方地区，深圳冰雪文旅城项目发展潜力大，市场期望高，有望被打造成为“湾区极地，世界冰城”的深圳休闲度假旅游新名片，预估每年吸引成熟客流约125万人次，预计在2025年11月运营开业，同时公司也将结合项目实际情况及投资运营计划稳步推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发建设进度。
　　创新合作、盘活资产，助力项目恢复开发运营。公司作为深圳冰雪文旅城的合作开发方之一，收购项目剩余股权能更好的保障项目后续的开发、销售和运营等工作顺利推进，从而盘活存量项目。同时，本次收购完成后，公司与深圳融创文旅仍将设立合资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售、冰雪项目及酒店项目的运营管理服务，其中持有型物业仍然由冰雪开发、运营经验成熟的深圳融创文旅经营，这种创新的合作模式将助力深圳冰雪文旅城尽快恢复开发运营。定增募资增强资本实力，行业低潮抓收并购机遇。公司此前14亿元收购融创昆明文旅城二期40%股权，化解合作项目风险，旧改方面也在2022年2月接手珠海联安村城市更新项目。2022年12月公司发布定增预案募资60亿元，截至23年1月5日定增已获证监会受理，预计可以补充15亿元流动资金，同时公司在2022年融资渠道畅通，发行56亿元中票（其中22年11月发行1笔10亿元并购中票）、11.9亿元公司债及50.68亿元ABS与ABN，年初还发行2亿美元境外债，截至2022年三季报在手现金403亿元，资本实力增强、融资渠道丰富，有望支持公司在行业低潮时抓住收并购机遇，化解合资项目风险，优化商业运营的核心竞争力，夯实“一核两翼”业务战略。
　　坚守核心城市销售排名大幅提升，保持拿地节奏布局核心区域，维持“买入”评级。据克尔瑞口径，公司2022年全年实现全口径销售金额1202.4亿元，同比下降1.4%，全口径销售面积400.9万平，同比下降14.5%，其中上海单城销售金额297.46亿元，销售贡献率达到24.7%，较2021年销售贡献率7.28%有明显提升，百强房企排名由2021年底第32名提升14名至第18名，提升幅度较大。
　　2022年以来公司保持拿地节奏，根据克而瑞数据，2022年公司共拿地22宗，成交总价409.5亿元，同比上升124.8%，规划建面187.0万平，同比增长30.4%，拿地强度由2021年14.9%上升至34.1%，其中公司今年提高在高能级核心城市的拿地力度，在上海、杭州、成都和珠海都有斩获，一线/二线/三线城市新增土储规划建面占比分别为31.46%/60.34%/8.20%，拿地金额占比分别为61.54%/36.17%/2.29%，其中公司2022年在上海权益拿地金额219.09亿元，位列上海权益拿地金额榜单第一名。公司2022年抓住土地市场机遇，积极布局核心城市核心区域，补充核心城市核心区域土地储备，我们认为后续市场或将仍然延续城市分化，特别是如果需求端政策继续放松，核心城市核心区域有望率先量价提振，公司则有望凭借22年以来更加丰富的核心区域土储受益于供给

研究报告全文：TableTitle证券研究报告收购项目增厚核心资产土储供给优势厚积公司研究薄发TableReportType公司点评报告TableReportDate2023年1月8日TableStockAndRank华发股份600325TableS事件ummary投资评级买入12023年1月4日公司全资子公司珠海华发收购深圳融创文旅持有的融华置地51股权及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息其中股权收购上次评级买入价357亿元债权收购价012亿元购完成后珠海华发将持有融华置地100股权江宇辉TableAuthor地产行业首席分析师22023年1月4日公司非公开发行A股股票申请获中国证监会受理执业编号S1500522010002收购合作项目股权化解风险增厚核心资产珠海华发与深圳融创文旅于2020联系电话18621759430年11月6日签订深圳市宝安区冰雪文旅地块项目合作开发协议等相关协议邮箱jiangyuhuicindasccom双方合资设立项目公司融华置地作为项目地块的开发主体其中华发房产认缴出资343亿元持有49股权融创文旅认缴出资357亿元持有项目公司51股权经资产评估机构采用资产基础法进行评估截至2022年11月30日融华置地股东全部权益评估价值为700亿元评估增值562169万元增值率为081此次交割完成后珠海华发应向融华置地提供股东借款以足额向政府相关部门缴纳地块剩余地价款6355亿元同时融创集团在2025年11月23日前保留了对深圳融华置地51股权的回购权本次首期股权收购价款2082亿元其余尾期股权收购价款将以其他地块中的冰雪项目商办等项目公司未售物业按照成本价等额冲抵预计实际资金占有量不大此次收购以较小资金占用量化解合作方风险同时增厚核心资产深圳冰雪文旅城为深圳标杆项目发展潜力大2020年11月23日深圳融华经公开竞投获得位于深圳市宝安区沙井街道地块成交总价为人民币1271亿元用地性质有商业用地居住用地游乐设施用地等项目总占地面积4368万平方米计容积率建筑面积13107万平方米具体包括办公7425万平住宅可售型人才房30万平游乐设施10万平商业997万平配套酒店49万平公共配套设施195万平计划总投资183亿元深圳冰雪城项目位于深圳市宝安区大空港片区国际会展中心板块计划建成集世界最大室内雪世界冰雪主题酒店冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目在2021年深圳市政府工作报告中就已被列入深圳宝安重大项目计划项目区位优势显著未来销售潜力可观在冰雪文旅稀缺的南方地区深圳冰雪文旅城项目发展潜力大市场期望高有望被打造成为湾区极地世界冰城的深圳休闲度假旅游新名片预估每年吸引成熟客流约125万人次预计在2025年11月运营开业同时公司也将结合项目实际情况及投资运营计划稳步推进住宅商业酒店及办公等业态的开发建设进度创新合作盘活资产助力项目恢复开发运营公司作为深圳冰雪文旅城的合作开发方之一收购项目剩余股权能更好的保障项目后续的开发销售和运营等工作顺利推进从而盘活存量项目同时本次收购完成后公司与深圳融创文旅仍将设立合资公司共同负责项目后续的开发建设及销售冰雪项目及酒店项目的运营管理服务其中持有型物业仍然由冰雪开发运营经验成熟的深圳融创文TableOtherReport旅经营这种创新的合作模式将助力深圳冰雪文旅城尽快恢复开发运营定增募资增强资本实力行业低潮抓收并购机遇公司此前14亿元收购融创昆明文旅城二期40股权化解合作项目风险旧改方面也在2022年2月接手珠海联安村城市更新项目2022年12月公司发布定增预案募资60亿元截至23年1月5日定增已获证监会受理预计可以补充15亿元流动资金同时公司在2022年融资渠道畅通发行56亿元中票其中22年11月发行1笔10亿元并购中票119亿元公司债及5068亿元ABS与ABN年初还发行2亿美元境外债截至2022年三季报在手现金403亿元资本实力增强融资渠道丰富有望支持公司在行业低潮时抓住收并购机遇化解合资项目风险优化商业运营信达证券股份有限公司的核心竞争力夯实一核两翼业务战略CINDASECURITIESCOLTD坚守核心城市销售排名大幅提升保持拿地节奏布局核心区域维持买入评北京市西城区闹市口大街9号院1号楼级据克尔瑞口径公司2022年全年实现全口径销售金额12024亿元同比邮编100031下降14全口径销售面积4009万平同比下降145其中上海单城销售金额29746亿元销售贡献率达到247较2021年销售贡献率728有明显提升百强房企排名由2021年底第32名提升14名至第18名提升幅度较大2022年以来公司保持拿地节奏根据克而瑞数据2022年公司共拿地22宗成交总价4095亿元同比上升1248规划建面1870万平同比增长304拿地强度由2021年149上升至341其中公司今年提高在高能级核心城市的拿地力度在上海杭州成都和珠海都有斩获一线二线三线城市新增土储规划建面占比分别为31466034820拿地金额占比分别为61543617229其中公司2022年在上海权益拿地金额21909亿元位列上海权益拿地金额榜单第一名公司2022年抓住土地市场机遇积极布局核心城市核心区域补充核心城市核心区域土地储备我们认为后续市场或将仍然延续城市分化特别是如果需求端政策继续放松核心城市核心区域有望率先量价提振公司则有望凭借22年以来更加丰富的核心区域土储受益于供给端分化实现销售的持续增加因此维持公司买入评级风险因素房地产调控政策收紧或放松不及预期地产行业销售下行幅度超预期公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期本次收购事项进展不及预期TableProfit重要财务指标2020A2021A2022E2023E2024E营业总收入百万元5100651241600686588471015增长率YoY539051729778归属母公司净利润百万元29023195351338394297增长率YoY4310110093119毛利率243258244240242净资产收益率ROE138153168155148EPS摊薄元137151166181203市盈率PE倍732665605554495市净率PB倍101102102086073资料来源万得信达证券研发中心预测TableReportClosing股价为2023年1月6日收盘价请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom2图表1深圳冰雪文旅城位于空港新城核心区域图表2深圳冰雪文旅城效果图资料来源深圳冰雪文旅城公众号信达证券研发中心资料来源深圳冰雪文旅城公众号信达证券研发中心图表3公司2022年拿地情况明细规划建面成交总价成交楼板价序号城市土地属性溢价率万平亿元元1珠海商住397563141960002珠海商住1330131098460003珠海纯住宅86975987370004珠海商住11331334117730005珠海纯住宅440529120350006珠海纯住宅3494346599180007中山纯住宅692692100000008云浮商住40912330100009云浮商住284071248700010云浮商住149052350900011武汉纯住宅4327351701400012苏州纯住宅521143627592149713上海商住167080374812800014上海纯住宅52626585057389915上海纯住宅73629864058193916上海商住110244894073993617上海纯住宅103831593043512818上海纯住宅2369654087580019上海纯住宅57429065065386820杭州纯住宅542110920470120021成都纯住宅3856501690000022成都纯住宅1740292316800060资料来源克而瑞信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom3资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2021A2022E2023E2024E会计年度2021A2022E2023E2024E流动资产312687317838328223342374营业总收入51241600686588471015货币资金49994397865036238088营业成本38020453925010053835应收票据0000营业税金及附加3361394043224659应收账款328506226168销售费用1582186220422201预付账款3720227025052692管理费用1527210223062486存货217378234022233579259910研发费用79108119128其他41267412554155041516财务费用235-518-152-577非流动资产42370482165400359728减值损失合计-1000长期股权投资21475264753147536475投资净收益575673738795固定资产合计2795364044095110其他-48242628无形资产469544614674营业利润6962787879119107其他17631175571750617469营业外收支-133-132-132-200资产总计355057366054382226402102利润总额6829774677798907流动负债152807164944177779190050所得税2152244224522808短期借款1030130230430净利润4677530453276100应付票据1321107411521240少数股东损益1482168116881933应付账款31283368063834542408归属母公司净利润3195351338394297其他119172126934138051145971EBITDA6937698073738149非流动负债106359103359101359102859EPS当年元134166181203长期借款77170731707217073170其他29189301892918929689现金流量表单位百万元负债合计259166268303279137292909会计年度2021A2022E2023E2024E少数股东权益75073768647835280155经营活动现金流36061421619439-6997归属母公司股东权益20819208882473729038净利润4677530453276100负债和股东权益355057366054382226402102折旧摊销336293352415财务费用722148114401438重要财务指标单位百万元投资损失-235-235-673-738会计年度2021A2022E2023E2024E营运资金变动31265-232212927-14354营业总收入51241600686588471015其它-704132132200同比051729778投资活动现金流-43986-5598-5533-5544归属母公司净利润3195351338394297资本支出-29905-1271-1271-1339同比10110093119长期投资-11426-5000-5000-5000毛利率258244240242其他-2655673738795ROE153168155148筹资活动现金流15027-8830-3334262EPS摊薄元151166181203吸收投资33599-30700PE665605554495借款92782-4900-9001200PB102102086073支付利息或股息-10190-2455-1440-1438EVEBITDA1252145712101266现金流净增加额7106-1020810577-12274请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom4研究团队简介江宇辉信达证券房地产行业首席分析师中南财经政法大学管理学学士上海财经大学金融硕士从事地产行业研究六年先后供职于中信建投证券中梁地产集团曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名机构销售联系人区域姓名手机邮箱全国销售总监韩秋月13911026534hanqiuyuecindasccom华北区销售总监陈明真15601850398chenmingzhencindasccom华北区销售副总监阙嘉程18506960410quejiachengcindasccom华北区销售祁丽媛13051504933qiliyuancindasccom华北区销售陆禹舟17687659919luyuzhoucindasccom华北区销售魏冲18340820155weichongcindasccom华北区销售樊荣15501091225fanrongcindasccom华北区销售秘侨18513322185miqiaocindasccom华北区销售李佳13552992413lijia1cindasccom华东区销售总监杨兴13718803208yangxingcindasccom华东区销售副总监吴国15800476582wuguocindasccom华东区销售国鹏程15618358383guopengchengcindasccom华东区销售李若琳13122616887liruolincindasccom华东区销售朱尧18702173656zhuyaocindasccom华东区销售戴剑箫13524484975daijianxiaocindasccom华东区销售方威18721118359fangweicindasccom华东区销售俞晓18717938223yuxiaocindasccom华东区销售李贤哲15026867872lixianzhecindasccom华东区销售孙僮18610826885suntongcindasccom华东区销售贾力15957705777jialicindasccom华东区销售石明杰15261855608shimingjiecindasccom华东区销售曹亦兴13337798928caoyixingcindasccom华南区销售总监王留阳13530830620wangliuyangcindasccom华南区销售副总监陈晨15986679987chenchen3cindasccom华南区销售副总监王雨霏17727821880wangyufeicindasccom华南区销售刘韵13620005606liuyuncindasccom华南区销售胡洁颖13794480158hujieyingcindasccom华南区销售郑庆庆13570594204zhengqingqingcindasccom华南区销售刘莹15152283256liuying1cindasccom华南区销售蔡静18300030194caijing1cindasccom华南区销售聂振坤15521067883niezhenkuncindasccom请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom5分析师声明负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明本人具有证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何组成部分不曾与不与也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关免责声明信达证券股份有限公司以下简称信达证券具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格本报告由信达证券制作并发布本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户客户应当认识到有关本报告的电话短信邮件提示仅为研究观点的简要沟通对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性本报告所载的意见评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会出现不同程度的波动涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证在不同时期或因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法致使信达证券发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告对此信达证券可不发出特别通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测仅供参考并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请在法律允许的情况下信达证券或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务本报告版权仅为信达证券所有未经信达证券书面同意任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发布转发或引用本报告的任何部分若信达证券以外的机构向其客户发放本报告则由该机构独自为此发送行为负责信达证券对此等行为不承担任何责任本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议如未经信达证券授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担信达证券将保留随时追究其法律责任的权利评级说明投资建议的比较标准股票投资评级行业投资评级买入股价相对强于基准20以上看好行业指数超越基准本报告采用的基准指数沪深300指数以下简称基准增持股价相对强于基准520中性行业指数与基准基本持平时间段报告发布之日起6个月持有股价相对基准波动在5之间看淡行业指数弱于基准内卖出股价相对弱于基准5以下风险提示证券市场是一个风险无时不在的市场投资者在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专业顾问的意见在任何情况下信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者需自行承担风险请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom6