收购融创文旅深圳项目、积极拓张，增厚核心资产价值，构建多元业态蓝图。公司发布公告，拟收购深圳融创文旅持有的深圳融华置地51%股权（股权收购价35.7亿元）及债权及利息（债权收购价1,190.24万元）。此前项目是华发与融创于2020年11月共同合作开发，项目获取时总地价127.1亿元，此次收购完成后华发持有股权从49%提升至100%。项目公司主要开发位于深圳宝安区沙井街道的融创华发冰雪文旅城项目，项目临近宝安综合港区、宝安机场，连接多条珠三角东西岸重要高速、城轨，区域优势明显，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态；项目占地面积43.68万方，计容建面131.07万方（其中办公74.13万方、商业9.97万方、游乐设施10万方、酒店4.9万方、可售人才住宅29.96万方等）。公司此次收购合作方项目可确保项目开发顺利推进；积极补充核心城市优质资产、提升土储结构质量，利于为公司规模成长奠定基础；同时冰雪文旅在我国南方地区是稀缺资源，也有利于公司中长期构建多元业态发展蓝图。
　　22年销售1202亿、同比-1%，跑赢行业，排名升至第18，全年积极拿地扩张。根据CRIC数据，2022年全年公司销售金额1,202亿元，同比-1%；销售面积401万方，同比-14%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司年初至今销售同比表现显著强于我们跟踪的50家房企（销售金额同比-40%）。根据CRIC数据，公司22年全年销售额全国排行第18名，较21年末继续提升14名，实现逆境弯道超车。拿地端，公司3Q22累计获取16幅地块，拿地面积137.3万方，同比-49%，拿地/销售面积比为54%，且布局更为聚焦核心一二线城市，其中上海获取8幅、杭州获取3幅地，面积分别占比51%、19%，拿地聚焦核心城市，这也推动后续销售弹性更可观。22H1公司待开发土储434万平，在建1,595万平，主要布局在核心一二线城市。
　　三条红线稳居绿档，公司发债渠道顺畅，拟定增不超60亿，助力逆势积极扩张。截至22Q3末，公司剔预后资产负债率为66.3%，净负债率79.0%，现金短债比1.5倍，保持三道红线绿档。22H1公司在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155亿元；完成全市场首单类Reits15.5亿元转售续期，发行南湾华发商都CMBS 35亿元、威海华发新天地商业CMBN 6.3亿元，22Q3公司继续发行公司债、中票、ABS合计48.6亿元，公司融资渠道保持畅通，融资优势明显。此外，公司于2022年12月发布2022年非公开发行A股股票预案，拟募集资金总额不超过60亿元，其中华发集团认购金额不超过30亿元，本次股权融资方案也将进一步助力公司的逆势积极扩张。
　　投资分析意见：收购融创文旅深圳项目，积极拓张、增厚核心资产，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。鉴于公司结算有所提速，且后续毛利率有望触底回升，我们维持22-24年归母净利润预测为34.2、35.9、39.6亿元，当前价格对应22/23PE为5.9/5.6X。我们看好公司凭借质优量足的土地结构和绿档国企的融资优势将受益于本轮行业的格局优化，维持目标价至13.6元/股，对应23年目标PE 8倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资、项目收购具备不确定性

研究报告全文：上市公司房地产2023年01月04日公司华发股份600325研究收购融创文旅深圳项目积极拓张增厚核心资产公司点报告原因有信息公布需要点评评投资要点买入维持收购融创文旅深圳项目积极拓张增厚核心资产价值构建多元业态蓝图公司发布公告拟收购深圳融创文旅持有的深圳融华置地51股权股权收购价357亿元及债权及利息债权收购价119024万元此前项目是华发与融创于2020年11月共同合作开证市场数据2023年01月03日发项目获取时总地价1271亿元此次收购完成后华发持有股权从49提升至100券收盘价元946项目公司主要开发位于深圳宝安区沙井街道的融创华发冰雪文旅城项目项目临近宝安综研一年内最高最低元1194556合港区宝安机场连接多条珠三角东西岸重要高速城轨区域优势明显包含住宅究市净率10报息率分红股价-冰雪世界商业酒店及办公楼等多元化业态项目占地面积4368万方计容建面13107流通A股市值百万元20028万方其中办公7413万方商业997万方游乐设施10万方酒店49万方可售人告上证指数深证成指3116511111713才住宅2996万方等公司此次收购合作方项目可确保项目开发顺利推进积极补充核注息率以最近一年已公布分红计算心城市优质资产提升土储结构质量利于为公司规模成长奠定基础同时冰雪文旅在我国南方地区是稀缺资源也有利于公司中长期构建多元业态发展蓝图基础数据2022年09月30日22年销售1202亿同比-1跑赢行业排名升至第18全年积极拿地扩张根据CRIC每股净资产元911数据2022年全年公司销售金额1202亿元同比-1销售面积401万方同比-14资产负债率7310总股本流通A股百万21172117在行业逆境中公司凭借优异的项目区域布局品牌效应使得销售端呈现更强韧性公司流通B股H股百万--年初至今销售同比表现显著强于我们跟踪的50家房企销售金额同比-40根据CRIC数据公司22年全年销售额全国排行第18名较21年末继续提升14名实现逆境弯一年内股价与大盘对比走势道超车拿地端公司3Q22累计获取16幅地块拿地面积1373万方同比-49拿地销售面积比为54且布局更为聚焦核心一二线城市其中上海获取8幅杭州获取华发股份沪深300指数收益率1503幅地面积分别占比5119拿地聚焦核心城市这也推动后续销售弹性更可观22H1公司待开发土储434万平在建1595万平主要布局在核心一二线城市10050三条红线稳居绿档公司发债渠道顺畅拟定增不超60亿助力逆势积极扩张截至22Q30末公司剔预后资产负债率为663净负债率790现金短债比15倍保持三道红-50线绿档22H1公司在证券交易所银行间市场等发起融资储备额度155亿元完成全市场首单类Reits155亿元转售续期发行南湾华发商都CMBS35亿元威海华发新天地05-0506-0508-0509-0501-0502-0503-0504-0507-0510-0511-0512-05商业CMBN63亿元22Q3公司继续发行公司债中票ABS合计486亿元公司融相关研究资渠道保持畅通融资优势明显此外公司于2022年12月发布2022年非公开发行A华发股份600325点评定增预案公股股票预案拟募集资金总额不超过60亿元其中华发集团认购金额不超过30亿元本次股权融资方案也将进一步助力公司的逆势积极扩张布股东超比例认购支持加码20221206投资分析意见收购融创文旅深圳项目积极拓张增厚核心资产维持买入评级华发股份600325点评业绩表现稳华发股份国企背景近来销售实现快速增长土地储备充足且聚焦核心都市圈降负债健销售拿地保持积极20221028去杠杆成效显著跻身绿档企业未来成长性安全性兼具鉴于公司结算有所提速且后续毛利率有望触底回升我们维持22-24年归母净利润预测为342359396亿元当前价格对应2223PE为5956X我们看好公司凭借质优量足的土地结构和绿档国企证券分析师袁豪A0230520120001的融资优势将受益于本轮行业的格局优化维持目标价至136元股对应23年目标PE8yuanhaoswsresearchcom倍维持买入评级陈鹏A0230521110002风险提示房地产政策超预期收紧销售超预期下滑股权融资项目收购具备不确定性chenpengswsresearchcom财务数据及盈利预测联系人陈鹏202122Q1-Q32022E2023E2024E862123297818营业总收入百万元5124132808601576322568472chenpengswsresearchcom同比增长率051441745183归母净利润百万元31952111342035903958同比增长率101297050102每股收益元股151100162170187毛利率258209234236238ROE153109147140139市盈率6665注市盈率是指目前股价除以各年每股收益净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明公司点评表1公司3Q2022业绩摘要人民币百万3Q20213Q2022同比变动营业收入286703280814营业成本207402596025毛利润7929684814营业税1846137026销售费用106796310管理费用138613731财务费用19623017研发费用2573189投资收益55980644其他收入25870营业利润394336388营业外收支10724123税前利润383736625所得税10169695少数股东损益76958124归属上市公司股东净利润205321113主要比率百分点增减毛利率282168经营利润率141127归母净利率7607资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共4页简单金融成就梦想公司点评财务摘要百万元百万股2020A2021A2022E2023E2024E营业总收入5100651241601576322568472其中营业收入5100651241601576322568472减营业成本3861138020460804833552176减税金及附加33973361374339344260主营业务利润89999859103341095612036减销售费用14501582162417071849减管理费用14541527165417391883减研发费用3779000减财务费用264235286421468经营性利润57946435677070897836加信用减值损失损失以-填列-36-91000加资产减值损失损失以-填列-90-1000加投资收益及其他6906180-10营业利润63586962740277538534加营业外净收入-105-133-133-133-133利润总额62536829726976208401减所得税16932152229124022648净利润45604677497852195753少数股东损益16581482155816281795归属于母公司所有者的净利润29023195342035903958全面摊薄总股本21172117211721172117每股收益元116134162170187资料来源公司公告申万宏源研究投资收益及其他包括投资收益其他收益净敞口套期收益公允价值变动收益资产处置收益等营业外净收入营业外收入减营业外支出请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共4页简单金融成就梦想公司点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共4页简单金融成就梦想