“第三支箭”后首家发布完整预案的房企，维持“买入”评级
　　公司12月5日发布非公开发行A股股票预案。由于方案尚需等待股东大会审议和证监会核准，我们暂时维持2022-2024年EPS为1.57/1.66/1.91元的盈利预测。可比公司平均2023PE为6.0倍（Wind一致预期），考虑到公司投、销、融表现俱优，大股东支持力度大且资源丰富，我们看好其在行业变局期抓住发展机遇，认为公司合理2023PE为8.1倍，上调目标价至13.45元（前值12.56元，基于8.0倍2022PE），维持“买入”评级。
　　抢抓“第三支箭”窗口，成为首家披露再融资预案的房企
　　公司发布非公开发行A股股票预案，成为“第三支箭”后首家发布完整预案的房企。根据公告，公司拟向包括华发集团（未上市）在内的不超过35名投资者发行不超过6.35亿股，募集资金总额不超过60亿元，其中45亿元将用于郑州、南京、湛江、绍兴4个项目的建设，15亿元用于补充流动资金。华发集团认购金额不超过30亿元，且认购数量不低于发行数量的28.49%。公司在股权融资窗口打开后迅速行动，有望借资本市场优化杠杆，强化核心城市布局，同时控股股东的认购也体现了对公司发展的坚定支持。
　　充裕货值助力销售复苏，“第二支箭”拓宽融资额度
　　根据亿翰的数据，公司11月实现销售金额183亿元，同比+60%，1-11月累计销售金额1024亿元，同比持平，成为今年少数扭转负增长的公司，主要得益于今年新获取的上海、杭州项目的快速推盘，也侧面体现了公司精准的拿地能力。考虑到2021年12月销售基数较高（193亿元），我们预计2022年公司销售金额同比略微下滑，但仍将显著优于行业。此外，公司持续受益于“第二支箭”对于优质房企融资环境的优化，11月26日向交易商协会申请注册100亿元中票额度。
　　集团支持做大做强，珠海体外资源丰富
　　包括本次再融资，华发集团为公司发展提供了多方面的坚定支持。根据公司公告，2021年以来集团向公司并表的海川公司（未上市）累计增资300亿元，在提供充足资金的同时，也助力公司从“橙档”改善为“绿档”房企。今年以来，除了利用金融方面的布局为公司提供额外融资渠道，还在11月26日将华发物业服务（0982 HK）38.78%的股份以4.37亿元转让予公司，助力公司对其并表（22H1营收/归母净利润8.94/1.21亿元）。而根据债券募集说明书，华发集团除华发股份之外，在珠海还拥有在建土地一级开发项目3081万平、在建/储备经营性项目406/573万平，体外资源丰富。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。