事件
　　公司1日3日晚间公告，拟以现金方式斥资35.8亿收购深圳融创华发冰雪文旅城项目51%股权及债权，收购完成后，公司将拥有前述项目100%股权。
　　简评
　　合作方风险基本化解，旗下再无重大合作方风险项目。随着融创出现风险事件，深圳融创华发冰雪文旅城项目风险的化解一直是市场关注的焦点。此次解决方案为华发收购融创对该项目的剩余51%股权及债权，而融创保留了2025年11月23日前对此部分股权及债权的优先回购权，华发和融创双方后续将设立合资公司，负责项目的代建、营销管理及运营管理。这意味着融创由于现金流问题暂时退出项目，由华发承接并注资推动项目开发，但双方继续开展轻资产代建及管理方面的合作，融创不排除在未来现金流状况改善后再次回归。我们认为，该方案可保障项目顺利建设及运营，该方案落地后，华发旗下再无重大合作方风险项目。
　　文旅城项目优质，可增强运营实力。融创华发冰雪文旅城项目位于深圳市宝安区大空港片区、国际会展中心板块，为深圳市重点发展区域，海陆空立体交通便利，项目发展潜力大，有望被打造成为“湾区极地，世界冰城”的深圳休闲度假旅游新名片。项目包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，总占地面积43.7万平，计容建筑面积131.1万平。深圳融创文旅作为全球最大室内冰雪运营商，已积累冰雪世界开发、运营的成熟经验，融创退出股权但不退出轻资产建管运营端的合作，有助于公司汲取文旅地产运营经验，增厚持有型物业收入及运营实力。此外，融创预计收购完成后，将录得税前亏损5.1亿元，华发本次收购价格合理。
　　全年销售圆满收官。根据克而瑞，公司2022年全年实现销售金额1202亿元，同比下降1%，增速在主流房企中排名第三，表现持续超越行业，得益于公司主要布局核心一二线城市的策略。
　　维持买入评级和目标价不变。我们预计2022-2024年EPS分别为1.67/1.42/1.57元。公司主要聚焦核心城市开发，销售具备基本面支撑，我们认为畅通的融资优势将持续转化为公司的可售资源优势，有望助力公司享受本轮行业出清过程中市占率的提升。维持买入评级和目标价13.36元不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松将紧绷“房住不炒”之弦，因此可能延迟公司的销售恢复进度。
　　
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发优质项目揽入怀中合作方风险华发股份600325SH基本化解事件维持买入竺劲公司1日3日晚间公告拟以现金方式斥资358亿收购深圳融创zhujinbjcsccomcn华发冰雪文旅城项目51股权及债权收购完成后公司将拥有SAC执证编号S1440519120002前述项目股权100SFC中央编号BPU491尹欢科简评yinhuankecsccomcnSAC执证编号S1440520070004合作方风险基本化解旗下再无重大合作方风险项目随着融创出现风险事件深圳融创华发冰雪文旅城项目风险的化解一直是发布日期2023年01月04日市场关注的焦点此次解决方案为华发收购融创对该项目的剩余当前股价元51股权及债权而融创保留了2025年11月23日前对此部分股946目标价格个月元权及债权的优先回购权华发和融创双方后续将设立合资公司61336负责项目的代建营销管理及运营管理这意味着融创由于现金主要数据流问题暂时退出项目由华发承接并注资推动项目开发但双方股票价格绝对相对市场表现继续开展轻资产代建及管理方面的合作融创不排除在未来现金流状况改善后再次回归我们认为该方案可保障项目顺利建设1个月3个月12个月及运营该方案落地后华发旗下再无重大合作方风险项目-1192-1066-396-7015714715212月最高最低价元1135570文旅城项目优质可增强运营实力融创华发冰雪文旅城项目位总股本万股21171611于深圳市宝安区大空港片区国际会展中心板块为深圳市重点发展区域海陆空立体交通便利项目发展潜力大有望被打造流通A股万股21171521成为湾区极地世界冰城的深圳休闲度假旅游新名片项目总市值亿元20028包含住宅冰雪世界商业酒店及办公楼等多元化业态总占流通市值亿元20028地面积437万平计容建筑面积1311万平深圳融创文旅作为近3月日均成交量万422314全球最大室内冰雪运营商已积累冰雪世界开发运营的成熟经主要股东验融创退出股权但不退出轻资产建管运营端的合作有助于公珠海华发集团有限公司2420司汲取文旅地产运营经验增厚持有型物业收入及运营实力此外融创预计收购完成后将录得税前亏损51亿元华发本次股价表现收购价格合理12171全年销售圆满收官根据克而瑞公司2022年全年实现销售金额1202亿元同比下降1增速在主流房企中排名第三表现21持续超越行业得益于公司主要布局核心一二线城市的策略-29维持买入评级和目标价不变我们预计2022-2024年EPS分别为202214202224202234202244202254202264202274202284202294167142157元公司主要聚焦核心城市开发销售具备基本面202210420221142022124华发股份沪深300支撑我们认为畅通的融资优势将持续转化为公司的可售资源优势有望助力公司享受本轮行业出清过程中市占率的提升维持相关研究报告买入评级和目标价1336元不变中信建投房地产华发股份6003252022-12-0首份定增预案出炉增厚资本实力未来5可期中信建投房地产华发股份6003252022-10-2业绩保持正增长销售拿地表现积极92022年三季报点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下2022-08-0中信建投房地产华发股份600325本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明7销售持续正增长拿地力度大幅提升华发股份A股公司简评报告风险分析公司的风险主要体现在结转不及预期利润率下滑房地产行业政策放松力度不及预期三个方面具体而言1结转可能不及预期公司当前可结转资源充沛但项目进度不一且可能受到疫情防控政策的影响最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况因此存在结转不及预期的风险2利润率可能下滑随着近年来土地成交价格抬升但销售价格受市场下行不利影响行业普遍存在毛利率压缩的问题公司也受其影响报表端的利润率可能持续承压3房地产行业政策放松力度可能不及预期政策放松将紧绷房住不炒之弦因此可能延迟公司的销售恢复进度重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元5100651241562636222670685增长率5390598106136净利润百万元29023195353839194313增长率42101108108101ROE243258241232227EPS元股摊薄137151167142157PE倍6963576660PB倍1010091009资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明1华发股份A股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名尹欢科房地产行业分析师主要研究领域为房地产开发物业管理商业地产及地产转型领域浙江大学金融学学士复旦大学金融学硕士20182020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员2020年金牛奖最佳行业分析团队房地产2020-2022年新财富最佳分析师房地产入围团队成员请参阅最后一页的重要声明2华发股份A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号南福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3