研究报告全文：12月房地产债券月报政策继续加码2023-01-10销售跟踪根据中国指数研究院数据2022年12月重点跟踪的70个城市有45个披露了全月周度销售数据按照周度我们推算月度2022年12月销售面积环比上升26同比下降233累计同比下降37销售额环比上升174同比下降82累计同比下降34城市分类看一线城市环比反弹力度大且销售额同比增速达到237明显好于销售面积三线及以下城市销售面积同比上升185但销售额同比仅增长5显示价格修复动力稍弱从房企销售来看我们重点跟踪的房企有48家披露了2022年12月销售数据平均销售面积环比上升24同比下降35平均销售金额环比上升34同比下降28累计销售面积下降429销售额下降403环比走势略强于全国平均显示了大型房企调整策略和推盘速度顺应政策速度更快不过同比和累计表现仍然弱于全国水平单个房企来看大部分房企销售环比有改善其中越秀2022年1-12月累计销售额同比增长7其余均为同比下降降幅相对小的有华润滨江招蛇首开铁建绿城金隅保利电建累计同比跌幅在20范围内而且这些房企12月销售额环比表现均有明显好转且同比走势也相对较好未出险的民营房企12月销售额大多同比下降只有滨江大华同比增速为正碧桂园跌幅不到10其余均明显下降累计跌幅除滨江外也都超过30土地市场2022年12月300城推地建筑面积15005万平米环比上升41同比下降911月-23成交建筑面积15385万平米环比上升126同比上升1611月-10土地流拍率911月20成交溢价率211月2土地成交额6216亿元环比上升118同比上升611月-16累计同比下降281-11月-33分城市级别看一线城市上海广州完成四轮土拍土地成交面积1554万平米土地成交额318亿元环比上升37同比下降52其中上海推出6宗地块全部成交整体溢价率369拿地以铁建中交两家央企和区域国企临港新城上海国际汽车城上海苏河湾为主广州推出6宗地块成交5宗整体溢价率01保利摘得1宗越秀摘得2宗二线城市重庆成都福州厦门青岛济南天津长沙合肥南京苏州武汉均完成批次供地带动土地成交面积和成交额环比都有翻倍以上增长但同比仍然小幅下降上述城市成交溢价率基本都不到5拿地企业以地方企业为主少量央企和区域民企三四线城市反弹幅度较大土地成交面积环比上升128同比上升39土地成交额环比上升138同比上升71累计同比下降28总的来看随着地产支持政策的推进和市场小幅反弹土地市场也有回温其中三四线城市前期基数较低反弹幅度也最强融资跟踪2022年12月房地产境内债券发行量有一定上升而且到期量也有下降净增量达到277亿元其中国企216亿元非国企61亿元重点跟踪民企中金辉美的新城碧桂园各发行1支由中债增进提供担保的中票碧桂园美的各发行1支由其他专业担保公司提供担保的公司债发行利率在3-45之间此外碧桂园新希望美的置业万科有发行无担保公司债其中万科发行的两支3年期公司债合计57亿元发行利率均只有3体现了政策支持背景下龙头企业市场认可度回升不过其他几家由于区域布局问题受益有限发行利率基本都超过4美元债仍然无发行净增量-122亿美元到期方面2023年境内债券到期回售合计5452亿元其中3月为月度到期最高达到825亿元1月2月到期量分别为4347亿元和306亿元信托到期量合计27454亿元较前期大幅下降与2022年以来发行量大幅回落有关月度到期基本呈逐月下降态势1月到期量最大超过400亿元美元债到期量合计486亿美元其中4月1月为最高分别为805亿美元和72亿美元2月到期量3385亿美元个券方面1月碧桂园有1支美元债617亿美元进入回售期金地1月有1期15亿元中票到期龙湖有1期公司债5亿元回售二级走势受利好政策出台带动境内外主流房企债券价格有一定反弹美元债反弹力度更大2022年12月以来政策带动下市场信心提振房地产境内债券高等级利差有明显收窄不过部分规模小弱资质的地方国企利差有一定走扩AAAAAAA评级可比口径下行业利差均值分别收窄83bp收窄76bp走扩38bp个券方面AAA的龙光碧桂园旭辉远洋控股万达商管金地和AA的世茂建设中骏利差收窄幅度较大AA的富力光明西安高科和AA的中南建设利差走扩较多美元债方面2022年12月总回报率1601高收益和投资级回报率分别为2808和357继续明显好转其中龙湖集团中长端美元债价格稳定在70-80美元区间相比2022年11月末变化不大金地2024年到期美元债继续上涨5pt左右至85美元附近碧桂园长端美元债价格回升至50美元以上区间大约上涨10pt左右近期政策近期房地产支持政策继续加码推进具体包括2022年12月15至16日召开的中央经济工作会议1对2023年的工作安排中提到支持住房改善消费和确保房地产市场平稳发展有效防范化解头部房企风险改善资产负债状况因城施策支持刚性和改善性住房需求2023年1月4日中国人民银行工作会议召开2提到2023年将加大金融对国内需求和供给体系的支持力度其中很重要的一项工作是落实金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展2023年1月5日晚间人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制3新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限2023年1月5日晚间住建部部长倪虹接受央视网记者采访4提到2023年要重点抓好五件事大力支持刚性和改善性住房需求具体的对购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对购买三套以上住房原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间扎实做好保交楼保民生保稳定工作落实城市政府主体责任做实一楼一策方案确保支持政策精准落实到每个项目每个购房人让购房人吃下定心丸着力化解房企风险以慢撒气的方式稳妥化解房企资金链断裂风险重点是增加房企开发贷并购贷和购房人的按揭贷满足合理融资需求努力提升品质建设好房子合力整治房地产市场秩序行业投资建议2022年11月以来房地产利好政策密集出台以及疫情防控优化后房地产销售环比有一定改善即使同比仍有下行进入2023年房地产支持政策继续推进从中央经济工作会议表态支持住房改善消费防范化解头部房企风险到首套住房贷款利率动态调整机制的建立以及住建部长针对支持首套二套住房消费需求的明确支持态度配合低基数效应显现我们认为2023年房地产销售走势转而向上可能性较大企业风险化解方面我们认为近期政策明确着眼于改善优质龙头房企资产负债表方面房企开发贷销售回款债券融资等多个渠道增加企业资金有利于改善房企资金面和流动性指标从销售和融资两方面考虑其中受到明确支持的优质未出险民营房企销售反弹力度大同比跌幅相对有限融资倾斜度高信用资质改善确定性高不过我们认为对于大部分投资者来说国有房企近期受市场调整影响收益率有较大幅度上升而实际风险较小甚至在本轮调整中还有弯道超车的现象风险收益性价比更高风险政策调整及基本面修复不及预期新冠疫情超预期