事件：11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施（“第三支箭”）。主要内容包括：恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。信贷、债券融资和股权融资“三箭齐发”放松地产融资，这对地产行业以及地产债影响如何，我们解读如下。
　　一、房企信贷、债券和股权融资齐放松，地产债大幅反弹
　　11月8日，房企债券融资支持力度加大，龙湖集团、美的集团、新城控股、万科集团和金地集团获得累计超千亿元储架式注册发行额度。其中，龙湖200亿元、美的150亿元、新城150亿元、万科280亿元、金地150亿元、保利100亿元、金辉12亿元。
　　11月11日，“金融16条”，明确提出要在房地产开发贷款、个人住房贷款、建筑企业信贷、债券融资以及存量融资等方面给予支持。此前9月，央行和银保监便授意提供不低于1000亿元房地产信贷支持，在此基础上，央行通过政策性银行直接投放2000亿专项借款用于“保交楼”。近日六大行以及中信银行、兴业银行等多家股份制银行，先后对万科、碧桂园、美的置业、龙湖等多家优质房企提供近2万亿元的综合授信额度。
　　11月28日晚间，证监会决定恢复上市房企和涉房上市公司再融资，并恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。
　　信贷、债券和股权融资“三箭齐发”支持房企融资，这提振了房企债情绪。境外地产债中，中骏、雅居乐价格较月初涨幅超过50%。境内地产债中，碧桂园、龙湖涨幅超过20%。
　　二、房企融资环境明显改善，央企、国企以及优质房企最为受益
　　已出台的信贷与债券融资端放松政策更多地惠及央、国企以及优质房企。允许房企重组上市，这将加快出险上市房企重组，加快出险房企风险出清。调整完善房地产企业境外市场上市政策，这将有利于目前尚未发生负面事件的房企赴港上市融资。目前房地产开发资金来源中国内贷款和销售回款均较6月小幅收窄。前期“保交楼”政策落地效果有所改善。本次“三支箭”落地后，将进一步扩充房企资金来源，推进“保交楼”问题解决，同时避免房企信用风险再次向项目端蔓延。
　　三、保房企主体的供给端政策放松已经较为充分，后续观察地产需求端恢复情况
　　商品房销售对住房贷款利率下调的敏感性在减弱，今年即便个人住房贷款利率降至低位，地产销售依然在底部徘徊。而这主要有三点原因。首先，居民收入增长承压抑制购房需求。近三年居民人均可支配收入中枢相比18-19年明显下调。其次，持续低迷的房价预期制约居民加杠杆意愿。目前房价预期上涨比例已降至14.8%的历史低位附近。第三，地产频繁暴雷，停工与断贷进一步打击居民购房信心。
　　基于上述原因，地产销售短期内仍将在底部徘徊，10月以来疫情反复使得短期地产销售继续承压。但在政策的呵护下，明年经济基本面相对今年边际好转，伴随地产行业出清，保交楼问题逐步解决，在低基数下，明年地产销售或将迎来小幅回暖。
　　四、央企国企地产债较为稳妥，民营优质房企债仍可以博弈困境反转
　　虽然地产行业当前依然处于低位区域，但是政策稳地产态度坚决，地产行业明年将迎来小幅回暖。房企现金流改善，违约风险降低，优质房企最为受益。而随着市场出清，弱资质房企逐步退出市场。央企国企地产债最为稳妥。民营地产债可关注土储布局能级较高、债务压力相对可控的民营房企债，博弈困境反转机会。但也需要关注明年一季度是房企偿债小高峰，这可能对房企债股债带来波动。对于持续推进赴港上市的万达商管，本次股权融资政策出台后，也将迎来利好，可择机参与。
　　风险提示：政策推进不及时，疫情发展超预期，超预期信用风险。