上市银行半年报也反映了房地产行业表内贷款增速较快，其中五大行为新增投放主力，而股份行余额增速较低。在结构上，大型优质房企才是能够获得信贷的主体，分化会比较明显。而个贷方面，18  年以来个人购房贷款余额增速继续下滑，从月度新增居民中长贷来看，1-8月新增居民中长贷3.4  万亿元，同比减少了3200  亿元。
        境内债券融资仍旧低迷，境外发债规模持平。1）境内债券市场：18  年地产债发行量较去年有明显回升，但同时地产债到期量大增，债券的发行主要用于借新还旧，净融资额持续低迷。具体到地产公司债，今年6  月以来通过审批的公司债项目明显增加，未来该券种的发行量有望继续回暖，但一是近期通过的有不少是过去两年积累的旧项目，未来能否继续保持这样的审批速度还有待观察，二是公司债已经进入偿债高峰，到期压力与日俱增。房地产企业发行中票、短融券并没有受监管的影响，政策一直变化不大，是优质企业的融资渠道，但总体融资量偏少。2）境外债券市场：房地产企业境外发债的热情依旧高涨，今年1-9  月已经发行了约396  亿美元的境外债（折合人民币约2550  亿元），净融资额折合人民币1700亿左右，与17  年同期基本持平。不过目前能够在海外发债融资的企业多是大型龙头，中小房企融资方式仍旧匮乏。
        地产非标融资规模趋降，非标转标困难重重。尽管近期监管政策上对非标融资有所放松，但打破刚兑、期限匹配的原则没有变，非标业务的增速和规模都不可能重回过往。今年市场上暴露出不少信托产品违约或逾期事件，会导致信托对资质较差房地产企业的规避情绪，未来房地产信托融资成本很可能会继续抬高。随着对非标监管的加强，17  年下半年以来地产企业通过资产证券化融资的规模明显增加，但今年并未有进一步的爆发，这或与资产证券化产品在设计和监管上还存在不少漏洞有关；同时地产龙头参与较多，小企业直接进行资产证券化的难度较大。
        融资未有明显好转，企业境况分化加剧。今年地产债券发行量较去年虽有回升，但净融资量尚无起色；影子银行监管趋严、非标萎缩给依赖相关融资的地产企业带来冲击；表内贷款支持力度增强，但主要服务于大型优质房企，境外债、资产证券化也主要是龙头在做，中小房企融资渠道匮乏，企业间分化加剧。
        房企负债率仍在上升，降杠杆何时成行？根据上市公司半年报数据，18  年二季度房地产行业有息债务余额增速虽较15  年回落，但仍维持在20%以上的高位水平，而伴随债务规模的走高是融资成本的抬升，企业财务负担加重。杠杆率来看，18年6  月末A  股房地产公司扣除预收账款后的资产负债率与去年同期基本持平，约为53%，而从净负债率来看，A  股房地产公司净负债率继续上升到了130.8%。分企业来看，大型房企有息负债率较去年同期基本持平，而中小型房企的有息负债率则从17  年二季度的58%大幅上升到了今年二季度的65%，企业间分化加剧。
        地产债风险难降。今年以来地产债收益率整体仍呈现上行态势，特别是中低等级券，目前行业利差在各行业中居前。未来地产债风险仍难降低，投资仍需谨慎。一方面，地产行业偿债能力下降，18  年二季度上市房企流动性较高的资产对全部债务的保障能力从17  年末的0.54  下降到了0.48，无论是大型房企，还是中小型房企，偿债能力均下滑明显；另一方面，地产调控难以放松意味着融资政策难以松动，民企违约频发导致投资者对民企地产债的风险偏好难升，而非标融资仍趋萎缩，意味着地产行业再融资压力仍大。