我们此前在《万科 A：新世界的新王者》中详细阐述了万科作为行业龙头的长期价值，此次收购普洛斯是公司多元化布局的重要落子，公司除住宅地产外，物流地产也将成为国内乃至全球巨头，长期价值再次彰显。此次交易万科集团占股 21.4%、厚朴投资占股 21.3%、高瓴资本占股 21.2%、普洛斯管理层占股 21.2%、中银集团投资有限公司占股 15%，交易完成后万科将成为普洛斯第一大股东。双方协同效应明显，首先是业务和客户的协同，万科极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补，同时双方在客户资源方面也可形成协同。其次是团队的协同，普洛斯拥有国际顶级物流地产开发、运营管理团队，具备募、投、管、退全方面能力，而万科作为国内多年来本土龙头开发商，投资眼光和能力，以及政商资源居于行业前列，双方团队整合将产生“1+1大于 2”的协同效果。
    普洛斯：全球物流地产巨头，价值巨大。普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的 117 个主要城市，拥有并管理 5,492 万平方米的物流基础设施。在中国，普洛斯已经布局 38 个城市，物业总建筑面积约 2,870 万方，超过了第二至第十名的总和，市占率近 60%，规模处于绝对领先的地位。同时，普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一，在美国排名第二。普洛斯对应 2016 年 PE 目前约 15.9 倍，估值较为合理。此次收购对价较普洛斯市值（775 亿人民币）略溢价 2.73%，价格较为合理。如按照现金流折现测算，普洛斯潜在价值约为当前价值 2 倍。
    万科：物流地产加速腾飞。万科于 2014 年开始布局物流地产，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。截至 2017 年 6 月，公司物流地产累计已获取 27 个项目，总建筑面积约231.9 万平方米，总拿地金额 39.64 亿元，单位成本为 1660.2 元/平方米，具有成本优势。我们认为万科收购普洛斯后，物流地产将获得强劲资源和能力支撑，有望加速腾飞。
    投资建议：万科并购普洛斯之后，将成为中国最大的物流地产供应商，万科多元化布局完成重要一役。万科作为中国龙头地产开发商，住宅主业市占率加速提升，多元化布局也实现跨越式发展。此外，深铁入主第一大股东，股权问题妥善解决，将开启新的黄金时代，我们坚定看好公司长期投资价值。预计公司2017-2018 年 EPS 分别为 2.20、2.48 元，对应 PE 分别为 11.2 倍和 9.9 倍，维持“买入”评级。
    风险提示：收购进度不及预期；货币政策大幅收紧