事件：
    公司公告，拟联合普洛斯管理层、厚朴、高瓴资本、中银投资，共同参与普洛斯的潜在私有化，报价3.38 新元/股；另据公开媒体报道，万科出资占比21.4%，为单一最大出资方。
    点评：
    1. 私有化背后四大原因：物流用地的稀缺与高甄选难度、行业由“布局”转为更精细的“布点”、稳定EBITDA、城市核心区的土地潜在变性机会
    1）物流用地的稀缺性和甄选难度高。从近期物流地产扩张可以看出，物流用地的获取并不如住宅开发那般简单，物流供地某种程度上更稀缺（难以给政府带来短期财政收入，更多在城市功能完善），而符合物流地产用地标准的“能赚钱”的地的甄选又需要考虑更多的因素，包括万科在内的新进入者在该事件之前难以很快扩张也是证据；
    2）反映行业由快速“布局”转为精细“布点”，对价各方各取所需，稳定增长的ebitda 保障对价成本。整体来说，普洛斯私有化，如果抛开公司原有股东的利益关系来看，更大程度上反映了物流地产行业第一梯队基本上已经通过基金模式完成了扩张阶段的“布局”，而后面在于行业格局的再分配和竞争以及受益于高端仓储需求提升带来的精细“布点”，前期快速布局更多依赖于基金周转、后期布点运营和节点位置选取要素更重要，从这点看，行业前期快速成长阶段的红利原有股东应该是已经充分享受到了，而国内的资金方也急需布局于稳定EBITDA 的行业，因此两全其美，据行业内传闻，普洛斯的私有化早在酝酿 ；
    3）收购仅仅在物流地产行业的一次性增大布局？从物流地产的布局来说，很多早期的物流用地已经由市郊区变成市中心，这些地未来在主流城市增加供给的背景下，存在变性的极大可能，因此，资金对存量资源稳定增长的EBITDA 的期待是一方面，基本考虑的是资金成本，而另一方面，更多的是住宅和商业开发的潜在储备，毕竟，城镇化还未走完。
    2. 交易定价不算便宜但尚可接受
    1）此次交易总报价折合118 亿美元，普洛斯最新财年剔除公允价值变动收益之后的核心净利为4.3 亿美元，对应静态市盈率27X，而最近两个财年的可比项目NOI（净营运收入）均保持在6%以上的增长，假设未来NOI 持续增幅取3%，粗略计算隐含回报率也在6%以上，定价尚可接受；
    2）截至2017Q1 末，普洛斯NAV 为87 亿美元，此次总报价较NAV 溢价35%，考虑普洛斯优秀的全产业链模式，以及在全球（尤其是在中国）的长期增长潜力，35%的溢价幅度并不算高；
    3）交易方案发布前，普洛斯股价2.70 新元/股，此次报价溢价25%，溢价幅度在私有化案例中也不算高。
    3. 普洛斯是全球现代物流设施领域的王者
    1）规模优势显著：普洛斯截至2017Q1 末在全球的运营物业面积达4100 多万平米，在中国/日本/巴西均处于绝对领先地位，在美国仅次于安博，其中，中国物业面积达1750 万平米（不含计划量及储备量，相当于第二名的7X），日本470万平米（相当于第二名的2X），巴西280 万平米（相当于第二名的3X），美国1600 万平米（相当于的安博的50%）；
    2）商业模式独特：普洛斯业务涵盖开发、运营、基金、物流金融，四大环节已形成完整的闭环，其中，开发提供增量物业，运营提高存量物业价值，基金提高周转速度（出表），物流金融为客户提供增值服务，全球物流地产商不少，但在各个环节都能高效运转的并不多；
    3）财务特点：收入主要靠租金，报表盈利主要靠增值收益；普洛斯2016 全年收入8.5 亿美元，租金和基金管理费占比分别为78%和19%；2016 年税前利润12.3亿美元，高于收入主要是增值收益所致，经营收益和增值收益占税前利润之比分别为38%和62%。
    4. 助力万科城市配套服务商战略更上层楼
    1）万科在2014 年三十而立之年确立城市配套服务商战略，在保持住宅开发竞争力的同时，积极布局相关多元化业务，物管、物流、商业、长租等领域已具备明显优势；其中，万科物流地产自有项目（拿地口径）总建面已超过200 万平米；
    2）投资普洛斯至少有四层意义：A.分享普洛斯未来的成长潜力，并且物流地产静态回报率也相对可观；B.借鉴普洛斯的经验，提高自有物流地产项目运营效率；C.物流地产和商业地产在客户资源共享方面的协同效应；D.普洛斯土地储备的潜在再开发价值；
    3）万科投资普洛斯，有望实现在物流地产领域的跨越，助力城市配套服务商战略将