整合晟曜如期落地。公司公告对外投资进展，拟与上海晟曜成立合资公司“世联晟曜”，世联出资4 千万占70%权益，上海晟曜原股东出资30 万占30%权益，并将于2016 年4 月15 日前将上海晟曜之“经营性资产/主营业务合同/核心团队等”以零对价转入合资公司。此外，公司同时公告终止入股微家（运营品牌合租公寓的创业型公司），上海晟曜与微家业务有一定重合，“收晟曜/弃微家”可能是择优选择的结果。
    挺进社区资管领域，进一步强化存量市场布局。上海晟曜以社区资产管理为切入点，与物业管理公司合作，从高端社区业主手里获取房源，并向租客提供标准化租赁服务；截至2016 年1 月，上海晟曜已进入上海80 个中高端社区，与20 余家物业管理公司合作，管理公寓超过1300 套（出租率97%），管理住宅面积15 万平米，服务业主6 万名。尽管公司不直接涉足存量交易，但已通过基础物管/金融/社区管家等业务切入存量市场，此次整合上海晟曜后可挺进社区资管领域，将进一步强化存量市场布局。
    财务角度，中短期内，整合上海晟曜的收入贡献大于盈利贡献。世联晟曜2016年收入目标1.5 亿（相当于世联15 年总收入的3.2%，2017-2018 年收入增长目标均为20%），预计2016 年净利-750 万（亏损额相当于世联15 年归属上市公司净利润的1%，标的公司2018 年净利率目标为1%）。
    公司已构建涵盖“增量+存量”的综合服务生态圈，中长期角度仍是稀缺的房地产新经济标的。公司目前市值180+亿（不考虑定增），16PE 近30X，短期而言，政策调控预期可能导致股价向上弹性阶段性下降；但中长期角度，世联仍是稀缺的房地产新经济标的，主要逻辑：
    1）有业绩：行业复苏（调控影响斜率但不改大方向）和集中度提升将拉动代理业务持续快速增长，金融业务获定增加持后将迎来新一轮增长，并且限制性股票激励可提供进一步保障；客观而言，普惠金融未来仍面临极大的发展空间，行业规范也有助于龙头公司的长期发展，世联金融业务方向有很大的调整余地，并且行业未来演变必然是得场景者得市场。
    2）有空间：积极转型涵盖“泛交易/类金融/大资管/互联网+”的综合服务平台，涵盖“增量+存量”两大市场，长期发展空间巨大（涉及规模高达两百万亿以上存量资产的运营/买卖/租赁/金融化）。
    给予16PE=37X的目标估值，对应股价中枢为16元/股。
    风险提示：政策调控超预期，新业务进展低于预期。