公司8月27日发布2013半年报。报告期内实现营业收入16.54亿元，同比增长5.78%；利润总额1.79亿元，同比增长6.04%；归属净利润1.37亿元，同比增长3.64%，扣非净利润1.07亿元，同比下降18.46%。2013上半年公司摊薄每股收益0.258元，净资产收益率5.96%；每股经营性现金流0.32元。
    简评和投资建议。公司上半年收入增长5.78%，净利增3.64%主要来自政府补贴增加；扣非净利润降18.46%，主要由于商业促销、黄金珠宝热销及高毛利率的酒店业务收入占比下降致毛利率大幅减少3个百分点。我们测算，商业、医药、酒店、物业管理、营业外收入（补贴）分别贡献净利润7950、1318、128、2114和2200万元，合EPS各为0.15、0.02、0.04和0.04元。
    从季度拆分看，二季度收入增长5.12%，较一季度略放缓1.2个百分点；毛利率大幅减少4个百分点，较一季度降幅扩大2个百分，我们认为主要与黄金珠宝热销、商场促销及高毛利业务（酒店等）销售占比下降有关；二季度销售管理合计费用率增加0.87个百分点，而财务费用减少近900万元，导致期间费用率减少0.52个百分点。收入增速仍较慢及毛利率减少致二季度营业利润同比降21.25%。此外，因上半年2900万元财政补贴发生在二季度，最终归属净利润仍增长4.8%，较一季度提升3.2个百分点。
    根据公司最新经营情况，我们更新盈利预测。预计公司2013-14年EPS各为0.50和0.54元；其中2013年商业、医药、酒店、物业管理分别实现EPS0.33、0.04、0.01和0.08元，我们用分部估值法分别给予10、20、20和5倍估值（此外，13年政府补助约2900元，对应EPS0.04元），合计对应每股价值为4.66元；同时再加上163地块（公司拥有49%股权，目前该项目只"制造"财务费用而不产生收益，预计将来可能在黄浦区核心商圈建设11万平米左右的购物中心，因此只能在其资产价值的基础上扣除负债并打个折扣来估值）对应的每股价值保守测算应该在每股3元左右；故给予7.662元以上的6个月目标价并维持"增持"的投资评级。
    风险和不确定性：酒店业务的波动性；163地块项目对未来业绩（2015年及之后）影响的不确定性等。
    2013半年报分析。
    1. 上半年营业收入同比增长5.78%，其中商业增9.28%，酒店降9.12%。分行业（表1），商业为11.77亿元，同比增长9.28%，主要来自黄金珠宝热销、商城促销力度加大、消费环境略回暖及低基数（1H12降10.2%）等影响；医药收入3.54亿元，同比增长4.54%；酒店服务业收入下降9.12%；其他业务收入大幅下降67.76%，部分抵消了主营收入的增长（7.3%），营业总收入增长5.78%。
    2. 上半年综合毛利率27.77%，同比减少3个百分点。其中，商业毛利率减少2.38个百分点，主要是由于低毛利率的黄金珠宝热销以及加大促销；医药业务毛利率减少0.35个百分点，酒店服务毛利率增加0.15个百分点。主营毛利率减少 2.18个百分点，加之高毛利率的其他业务收入减少且毛利率大幅降12个百分点，导致综合毛利率减少3个百分点。3. 上半年销售管理合计费用率增加0.25个百分点，但利息支出减少带动期间费用率降1.25个百分点。其中，销售费用率同比减少0.34个百分点至4.13%，管理费用率增加0.59个百分点至10.74%，主要增量来自物业管理费、广告费及其他费用；因利息支出减少，财务费用减少2092万元至4540万元，费用率减少1.5个百分点至2.74%，带动整体期间费用率降1.25个百分点至17.61%。
    4. 毛利率大幅减少，致上半年营业利润降10.91%。此外，财政补贴2900万元（1H12无），致利润总额增长6.04%；有效税率增加1.46个百分点以及少数股东损益增加80万元，最终归属净利润同比增长3.64%至1.37亿元。其中，我们测算商业、医药、酒店、物业管理、营业外收入（补贴）分别贡献净利润7950、1318、128、2114和2200万元，合EPS各为0.15、0.02、0.04和0.04元。
    5. 预计163项目年底封顶，2014年底或2015年初开业。项目已于6月20日出"±00线"，8月20日浇注二楼楼板，预计将于14年底或15年初开业，我们将对该项目做持续密切跟踪。