◆业绩基本符合预期，1-3Q2012 净利润同比增长12.11%：
    1-3Q2012 公司实现营业收入23.23 亿元，同比增长2.20%；归属于母公司的净利润1.58 亿元，折合EPS 0.30 元，同比增长12.11%。公司业绩基本符合我们之前EPS 0.31 元，同比增长15%的预期。公司扣非后净利润达1.57 亿元，同比增长20.94%，彰显了较高的净利润质量。从单季度拆分看，3Q2012 公司营业收入7.59 亿元，同比增长18.09%，远高于二季度的4.12%；归属于母公司的净利润2580 万元，同比增长6.11%，低于二季度的30.38%，但扣非后3Q2012 单季度的净利润达2539 万元，同比增速高达70%，主要是由于去年3Q单季非流动资产处臵收益1108 万元所致。
    ◆综合毛利率有所提升，3Q2012 单季管理费用率大幅下降：报告期内，公司综合毛利率同比上升1.58个百分点至27.93%，从中报披露情况推断，我们认为主要是由于毛利率极高的物业租赁行业收入占比较去年有所提高所致。期间费用率方面：报告期内同比增长0.96个百分点至17.89%，其中销售/管理/财务费用率同比分别变化0.01/-0.05/1.01个百分点至4.20%/9.58%/4.11%，1-3Q2012公司销售和管理费用率在收入增速减缓的情况下，基本保持恒定，彰显了较强的费用控制能力；而财务费用较去年大幅增加2498万元，主要系银行借款贷款利率上升所致（公司借贷以短期借款为主，规模与去年基本相同）。
    而从3Q2012单季度的费用来看，管理费用同比大幅减少2065万元至6381万元，得益于此，3Q2012单季度公司扣非后净利润高达70%；但我们认为3Q单季度的管理费用大幅下降可能是由于在2Q2012提前确认所致（2Q2012管理费用较去年同比增长2482万元），因此未来不具有可持续性。
    ◆未来存在整合预期，调升至增持评级：
    我们调整公司2012-2014 年EPS 分别为0.44/0.47/0.53 元（之前为0.41/0.45/0.50 元），以2011 年为基期未来三年CAGR9.6%，给予公司六个月目标价7.81 元。其中零售主业对应2013 年10X 市盈率（4.7 元)，加上公司163 地产RNAV 3.11 元。鉴于公司外延扩张主要依赖163 土地建设（截止7 月20 日，项目开发已完成全部挖土量的1/4 强及一号基坑一半支撑），而短期依靠单体店内生性业绩增长有限。公司未来看点在于黄浦区国资委属下商业资产的重组和整合，但该事项进度仍有一定不确定性，鉴于公司处于历史较低价位且收入增速趋势环比改善，调升至增持评级。