万科的快周转、刚需策略都是最契合当前市场需求结构的；公司作为快周转的行业龙头，在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景，今年以来公司购地开工积极，下半年可售资源丰富，逆市销售表现出色；利润率预计今年见底明年回升；稳健的资产负债表和积极扩展境外融资渠道的努力将有助于公司安全提升杠杆。我们维持公司2013-14 年业绩预期分别为1.43 元和1.75元，重申对公司A、B 股的买入评级。
    支撑评级的要点
    净利率同比增长22%，预计今年毛利率见底明年回升。上半年，营业收入413.9 亿元，同比增长34.7%；净利润45.6 亿元，同比增长22.3%；每股收益0.41 元；毛利率和净利率分别达到23.7%和11.0%，较去年同期分别下降2.9 和1.1 个百分点，主要因为：（1）结算均价下降8.7%，源于前期降价及结算区域下沉；（2）装修房比例进一步提高到90%，拉低毛利率。预计今年毛利率见底、明年回升，时点略早于行业。
    销售集中度进一步提高，7 月销售强劲。上半年，销售金额836.7 亿元，在全国商品房市场的占有率为2.97%，较2012 年提高了0.77 个百分点；上半年中上海区域销售强劲，占比较去年同期提高了5.7 个百分点。7月，销售金额139.7 亿元，环比增长3.6%，好于行业表现；前7 月累计已达976.5 亿元，同比增长33.9%，完成我们此前全年预测1,700 亿元的57%。
    开竣工积极，核心区域拿地态度进取。2013 年，上半年，公司实现开工面积919 万平米，同比增长96.3%，完成计划的55.6%；实现竣工面积432万平米，同比增长76.9%，完成计划的33.5%。公司补充核心区域地块态度坚决， 7 月合计拿地152 亿元，超过当期销售，前7 月拿地金额达532亿元，占比当期销售的55%。
    资产负债表仍有扩张空间，境外融资渠道进一步拓展。报告期末，资产负债率和净负债率有所提升，但期末净负债率和手持现金仍然好于行业平均水平，显示财务杠杆仍有扩张空间。上半年，公司顺利海外低息发行美元债，融资渠道的拓宽将进一步降低公司的融资成本。
    评级面临的主要风险
    调控政策超预期；行业销售低于预期。
    估值
    我们维持公司2013-14 年业绩预期分别为1.43 元和1.75 元，并维持A、B股的目标价为13.79 元和19.15 港币，维持对公司A、B 股的买入评级。