华夏幸福今日公布年报，公司2013 年一季度实现营业收入12.2 亿，同比增长56.7%，净利润4.7 亿，同比增2995%，基本每股收益为0.53 元，略高于我们预期的0.40 元。
    毛利高达 80.4%，主要因收入结构中招商引资占比较高。毛利率大幅提升及去年同期基数较低共同促成了一季报业绩的高增长，为全年业绩提供支撑。1）今年一季度毛利率从去年同期的30.7%大幅提升至80.4%。与去年一季度相同，绝大多数为园区业务收入，房地产结算极少。不同的是，去年约7 亿的园区结算收入中，毛利在30%左右的土地整理和基础设施建设收入在6 亿以上，占比约90%，而毛利近100%的招商引资业务结算不足1 亿，但今年12.2 亿的结算收入中，招商引资业务达到9 亿以上，占比约80%，从而导致一季报毛利率大幅提升近50 个百分点。今年的土地整理及基础设施建设及剩余的招商引资收入将主要在二季度结算，预计全年的园区业务结算收入增长将相对平稳，总收入约40 亿，招商引资和土地整理基建的收入各在20 亿左右。2）虽然今年一季度利润增速很高部分与去年基数较低有关，但我们认为，今年一季度9 亿左右的招商引资收入（我们预计全年在20 亿左右，以完成45%）及0.53 元的业绩（我们预计13 年为2.65 元，已完成20%），有利于进一步打消资本市场对公司招商业务持续性的顾虑，也为全年的业绩提供了有力支撑。
    一季度销售额70 亿（房地产58 亿），均价回升显著，维持对12 年销售额285亿（房地产245 亿）的预测。2012 年一季度公司房地产签约销售面积73.2 万方，同比增加83%，销售额57 亿元，同比增加153%，销售均价从去年同期5714元回升至7126 元，同比上升了38.4%。公司2013 年仍然会受益于北京外溢效应，且由于不存在限价的问题，维持全年房地产销售额245 亿，包括园区在内的整体销售额285 亿的预测。
    新园区再下两城，业绩锁定度高，估值低，维持买入评级。13 年以来公司再度拓展了武汉黄陂、河北永清的园区，同时地产销售形势继续向好，维持13年整体销售额285 亿的预测。公司现有预收款243 亿，为我们预计结算收入的1.44 倍，即使不考虑园区结算收入，13 年业绩也已经完全锁定，维持13、14年2.65 元和3.41 元的盈利预测，目前PE 分别为10X、8X，维持买入评级。