投资要点：
    暖市持续，且签约滞后使12 年末认购房源计入本月签约，成交同环比均大幅增加。1 月实现销售面积161.1 万平米，销售金额190.7 亿元，销售面积和金额同比分别上升35.4%和56.3%，环比分别上升37.9%和35.5%。销售均价11837 元，同比升15.5%，环比降1.7%。预计13 年可售量2300-2400 亿元，若去化7 成以上，预计13 年销售额1650-1700 亿元左右，增长17%-20%左右。
    1 月新增8 个项目，共获取权益建面275.4 万平米，需支付权益地价75.2 亿元。新增北京、深圳、天津等一二线优质资源，平均楼面地价2729.6 元，与12 年平均拿地成本相比低7.1%，成本优势明显。
    若公司 B 股转H 股顺利实施，有利于公司拓宽公司海外融资渠道，降低融资成本，增强核心竞争力。综合来看，港股房地产公司13 年PE 一致预测多为10-11 倍，若考虑在港上市公司融资成本的差异，乐观预计万科13 年PE 向10 倍靠拢，股价仍有上升空间。
    公司主打的普通住宅中小户型产品，符合政策引导方向和大众需求，去化无忧。公司12-13 年业绩已锁定，预计司12-14 年EPS1.06、1.32 和1.62 元，对应PE 分别为11/9/7 倍。公司高周转的盈利模式使公司在调控中立于不败之地，市场份额不断提高，估值仍有提升空间，维持“推荐”评级。