新增城中村改造项目
    福星股份(000926)
    投资要点：
    福星股份发布公告，全资子公司福星惠誉下属三家子公司于1月5日挂牌竞价方式获取武汉市江岸区红桥村3幅地块。净用地面积合计37.82万平米，建面总计达到198.9万平米，合计土地款40.03亿元。
    点评：继续走“城中村”改造路线，连续新增优质土地。这是公司继去年年底获取贺家墩地块之后的再次出手。红桥村地处武汉二环以内，土地建面合计198.9万方，加上此前成交的80万方的贺家墩C地块，公司在近2个月内新增土地建面278.9万方，有利于增强长期可持续经营能力。
    丰富的“城中村”土地储备，奠定发展基础。由于历史原因，武汉市拥有大量的城中村，城中村改造也是武汉近几年城市发展重点之一。公司2009年至今获取城中村改造项目7个，除去已开发的项目，目前仍有姑嫂村、和平村、青菱乡的土地储备约339万方，加上新获取的两幅地块，公司潜在土地储备合计618万方，足够公司未来三年的开发。
    项目本身毛利率可观。公司获取的3幅地块的楼面价分别为1831元/平米、2488元/平米和1617元/平米，平均价格约为2013元/平米，和去年12月周边成交的花桥村地块价格基本持平。考虑到目前周边在售楼盘均价在8000元左右，我们测算项目的静态毛利率水平为43%。有较好的利润空间。
    资金问题依然存在。城中村项目因为地处城市核心地段，面积大、成本相对低廉而受到欢迎，但存在的开发周期长，拆迁难度大等问题，对开发商的资金周转造成较大压力。公司三季度末资产负债率为66.94%，去除预售账款之后的资产负债率为42.18%，较2011年和2012年中期分别下降了3.5%和1.2%。期末在手现金11.03亿元，同比下降9.49%，覆盖短期借款和一年内到期长期负债的74%，短期偿债压力犹在。此次红桥村40亿元土地款和贺家墩地块13.8亿元土地款的支付，预计将近一步加大公司的资金压力。
    维持“增持”评级。我们维持对公司2012、2013 年EPS 分别为0.86元和1.01 元的判断，目前PE为10.8X和9.2X，维持对公司的增持评级。
    风险提示：政策收紧对于销量的影响，公司资金压力加大。