报告摘要：
    合适的产品类型和准确的客户定位使得公司占尽市场先机。公司目前产品结构中，144 平方米以下的户型占88%。客户结构中，首次购房者的比例逐年提升，目前占比为36%。公司产品定位为面向大众的普通住宅，这一定位恰好符合我国的主流消费人群，也符合政策调控中所要支持的人群。因此公司历经了数个房地产波动周期后，不但能够保持较好的发展，并能够在调控中获取更多的发展和壮大自己的机会。
    质量控制是公司的生命线。公司长期以来对于产品质量尤其重视，未来还将加大规模型战略总包的合作力度，全面学习日本的施工经验；公司继续推进工业化体系建设，11 年公司工业化项目开工272 万平方米，完善了工业化分级体系，为工业化的进一步发展提供了技术支持；今后公司在绿色住宅方面投入的精力将继续增强，11 年公司通过绿色三星评审项目共273.7 万平方米，同比增长365%，其中三星住宅部分268 万平方米，占全国的50.7%，未来绿色住宅在公司产品中的比重将继续加大。
    公司项目布局成熟，未来将进入深耕阶段。公司在长三角、珠三角、环渤海和中西部重点城市的布局已经结束，目前公司已经进入的城市为50个，其中一线城市5 个，二线城市18 个，三线城市27 个。公司一、二、三线城市项目权益面积占比分别为19%、41%和40%。公司未来将主要深耕这些已经进入的城市，在这些城市里面寻找合适的投资项目。同时，公司未来将加大一线城市的关注程度，目前一线城市市场正在经历深度调整，未来可能具备较好的投资机会。
    公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2011 年至2013 年的营业收入分别为729.12 亿元、953.09 亿元和1205.53 亿元，每股收益分别为0.85元、1.06 元和1.32 元，对应的PE 分别为9.03、7.24 和5.8。我们维持“强烈推荐”的投资评级。按12 年业绩10 倍PE，我们给予万科六个月的目标价为10 元。