1 月认购因春节因素实则大幅回落，预计2 月将延续 2012 年1 月份公司实现销售面积119 万平方米，销售金额122 亿元，分别比2011 年同期减少28%和39%，环比上月上升99%和110%，销售均价为10252 元，同比下降16%，环比上升6%。本月新增项目1 个，土地权益面积为39.4 万平米，对应土地支付价格为14.97 亿。
    申万点评：
    本月销售面积和金额增加较多，主要是认购转签约所致，实际认购金额不多，主要是春节因素影响。本月销售面积和金额分别为119 万方和122 亿元，同比分别下降28%和39%，环比上月上升99%和110%，上升较多的原因主要是上月认购在本月转为签约较多所致。上月实际认购额约为160 亿，但签约仅58.2亿，因此有100 亿左右认购金额在本月转为签约。本月实际认购额为30 亿，和去年同期相比有明显下降，销售率降至50%左右。认购额和认购率较多主要为春节因素，历史上均是如此。由于春节影响，公司1 月推盘较少，约为30亿，预计2 月推盘也与1 月基本持平，集中推盘的时间要到3 月以后，我们期待届时能看到流动性带来的期待销售改善。
    本月销售均价同比下降16%，基本反映了自去年以来的市场价格调整幅度，预计全年销售价格基本与此相当。本月均价为10252 元，同比下降16%，其中长三角地区下降最为明显，同比下降30%，基本可以反映自去年以来的价格调整幅度。未来一段时间内由于行业库存较多、资金紧张，市场价格还有下降压力，而万科亦将继续采取随行就市的定价策略，预计全年整体销售均价将和1 月价格基本相当。
    新增 1 个城中村改造项目，预计承担综合改造成本约14.97 亿元，拿地支出较去年同期下降77.5%，继续维持低仓策略。万科1 月新增1 个城中村改造项目，建筑面积39.4 万方，预计承担综合改造成本约14.97 亿元，折合楼面地价为3800 元/平方米。由于市场回暖尚不明显，土地市场的调整幅度也比较有限，万科将继续维持谨慎的拿地策略。
    资金安全，业绩锁定度高，行业配置优选标的，维持买入评级。尽管目前市场依然疲软，但由于业绩锁定度高，资金安全，万科的龙头优势还是相当显著，可作为为配置的首选之一。预计11 年和12 年EPS 为0.85 元和1.10 元。风险主要来自于销售率恶化。