核心观点
　　主要结论：继上周受公募基金投资REITs规则松绑催化上涨后，本周市场进入利好消化期，指数呈现窄幅震荡、小幅回调态势。本周中证REITs指数跌0.01%，板块涨跌不一，仓储物流涨幅领先。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300。截至2026年10月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高66BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为394BP。
　　中证REITs指数周涨跌幅为-0.01%，年初至今涨跌幅为-9.6%。截至2026年10月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为702.4点，整周（2026/10/19-2026/10/23）涨跌幅为-0.01%，表现优于沪深300指数（-1.57%），不及中证转债（1.86%），中证全债（0.11%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+3.7%）>中证转债（-7.1%）>中证REITs（-9.6%）>沪深300（-11.3%）。近一年中证REITs指数回报率为-13.0%，波动率为8.6%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在10月23日为2346亿元，较上周增加6亿元；全周日均换手率为0.37%，较前一周增加0.01个百分点。
　　板块涨跌不一，仓储物流涨幅领先。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，板块涨跌不一。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+4.45%）、华泰南京建邺REIT（+2.61%）、华泰宝湾物流REIT（+2.36%）。
　　数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，保障性租赁住房REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.2%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.4%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润消费REIT（2695万元）、中信建投国家电投新能源REIT（1235万元）、华夏大悦城消费REIT（1052万元）。
　　长城华能燃煤发电REIT正式成立。10月20日，长城基金发布公告，长城华能燃煤发电REIT成立，这是长城基金迈入REITs业务领域后成立的首只基金产品。该基金存续期为27年，将在上海证券交易所上市，发起人为华能国际，原始权益人为华能青岛热电。
　　新城控股落地民营房企首单商业不动产REITs产品。10月22日，新城控股集团股份有限公司旗下首单商业不动产REITs“广发新城吾悦商业REIT”正式发售，拟募集规模约15.53亿元，该产品底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场两座成熟购物中心。值得一提的是，该基金不仅是新城控股首单商业不动产REITs，也是民营房企落地的首单公募REITs产品，有效提振行业信心。
　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等