1.控增量：新房销售同比降幅扩大，9月开发投资及开发意愿度回暖
　　2026年1-9月全国商品住宅累计销售面积46996万平方米，同比下降13.8%，较2026年1-8月降幅扩大0.8个百分点；2026年1-9月全国商品住宅累计销售额47335亿元，同比下降13.70%，较2026年1-8月降幅收窄0.6个百分点。2026年9月全国商品住宅销售面积和金额分别为5493万平方米和5559亿元，同比分别下降21.27%和19.22%，销售面积和金额降幅较8月扩大。
　　2026年1-9月住宅开发投资金额为41125亿元，同比下降27.33%。9月份单月住宅开发投资4108亿元，同比下降9.69%，累计及单月降幅收窄。2026年1-9月份商品住宅新开工面积为24774万平方米，同比下降25.54%；9月份单月实现2934万平方米新开工，同比下降26.08%，开发商新开工意愿小幅回升。
　　2.去库存：多管齐下化解存量压力
　　截至2026年9月，商品房累计待售面积为74787万平方米，同比下降1.4%，较8月降幅加大0.3个百分点。2026年9月，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米），所购住房价格在150万元以下（含150万元）实行年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。政策从需求端给予购房者支持，减轻刚需客群购房还贷压力，能推动刚需成交。
　　3.70城房价同比跌幅继续收窄，一线城市分化延续
　　2026年9月70个大中城市新房、二手房房价同比降幅分别为3.04%和4.75%，环比降幅分别为0.14%和0.26%。新房、二手房房价指数仍处下降区间，但同比降幅较8月继续收窄，房价企稳仍需销售端持续修复。从新房、二手房表现来看，新房房价跌幅仍显著窄于二手房，主要是新房建设标准持续提升，高品质房源占比增加，对价格形成一定支撑。
　　4.商品住宅累计竣工同比降幅扩大，开发商资金到位仍较弱
　　2026年1-9月商品住宅竣工面积为16301万平方米，同比下降26.66%，较2026年1-8月同比降幅扩大。9月份单月商品住宅竣工面积为1503万平方米，同比下降36.09%。2026年截至9月，房地产开发企业到位资金累计为5.68万亿元，同比下降21.60%，降幅较8月小幅扩大。
　　投资建议：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。我们建议聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注华润置地、华润万象生活（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；传统开发商龙头重点关注中国金茂、建发国际、滨江集团及招商蛇口。
　　风险提示：房价进一步下行，政策落地不及预期，房企流动性风险发酵