新房：1-9月30城商品住宅(不含保障)成交金额同比-8.8%，成交均价同比-0.6%。
　　1）9月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为2,217亿元，同比-7.6%，环比-8.7%。1-9月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额为2.08万亿元，同比-8.8%。
　　2）9月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为23,456元/㎡，同比+0.8%，环比-4.3%；其中，北上广深杭蓉成交均价41,871元/㎡，同比-0.8%，环比-5.4%，余下二线24城成交均价为16,012元/㎡，同比+3.0%，环比-2.5%。
　　1-9月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交均价为23,637元/㎡，同比-0.6%；其中，北上广深杭蓉成交均价42,829元/㎡，同比+4.5%。
　　二手房：1-9月核心15城二手住宅成交面积同比+2.5%，成交均价同比-11.4%。
　　1）9月核心15城二手住宅成交面积为1,421万㎡，同比+9.4%，环比+1.7%。1-9月，15城二手住宅累计成交面积13,269万㎡，同比+2.5%。
　　2）9月核心15城二手住宅成交均价为18,253元/㎡，同比-13.7%，环比+1.8%；北上广深杭蓉成交均价为26,111元/㎡，同比-13.8%，环比+1.0%。1-9月，15城二手住宅累计成交均价为19,261元/㎡，同比-11.4%；北上广深杭蓉成交均价28,137元/㎡，同比-9.9%，余下9城为10,880元/㎡，同比-15.1%。
　　房地产市场进入存量时代，二手房成交面积占比提升：2026年9月18日，住建部房地产市场监管司司长张雪涛表示，二手房交易占比（按面积）从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年1-8月达52%，超过50%标志着进入存量时代。
　　2026年1-9月，核心15城二手住宅成交金额/成交面积/成交套数占比分别为61.4%/68.7%/73.7%，同比分别为+0.1pct/+2.9pct/+3.0pct。北京/上海/广州/深圳二手交易占比（成交面积口径）为76.9%/82.4%/61.8%/62.8%，同比-1.7pct/+4.0pct/+2.1pct/+2.2pct。
　　投资建议：2026开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期；9月29日房贷贴息落地，需求端支持力度提升，政策聚焦首套刚需，直接降低购房者成本，更好地支持和释放城乡居民刚性住房需求。随着一揽子房地产政策持续落地，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，住房和物业纳入大宗消费，“封顶预售”、“竣工放款”等住房销售新模式落地，信用优势明显、融资成本较低的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”行业集中度将进一步加速提升。
　　投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募REIT积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险等。