核心观点
　　短期一级供给已进入集中释放阶段，市场承接压力不低。在增量资金有限的情形下，一级扩容仍可能压制存量REITs的估值修复速度。解禁方面，2026年四季度的解禁规模不大，但相对现有流通盘的冲击或较为明显，2027年解禁将从阶段性冲击转为全年持续供给。未来REITs市场可能呈现“短期一级扩容、年末解禁抬升且2027年持续释放”的供给路径。配置上更适合选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种；对解禁规模较大的项目，可等待筹码完成换手、成交量回落后再关注配置机会。
　　市场热点：新增供给与解禁抛压
　　目前已明确募集期的7只项目合计募集131.05亿元，其中外部资金规模84.29亿元，首发流通规模42.29亿元（占募集规模的32.3%），相当于9月市场日均成交规模的12倍，短期市场承接压力不低。后续另有5只已通过审核项目，若其首发流通比例与前7只项目大致相当，可能再增加约42亿元流通盘。在资金有限的情形下，可能优先流向定价更低、分派率更高或资产稀缺性更强的新项目。解禁方面，四季度约70%份额集中在12月解禁，年末可能成为第一轮解禁压力较集中的时段，27年供给压力从二季度开始抬升，并延续至年末。解禁并不等同于抛售，实际抛售压力还取决于解禁持有人类型、持仓成本以及二级市场价格。后续应重点关注“解禁规模较大、解禁比例较高、成交承接偏弱”三项因素重叠的产品。
　　二级市场：缩量震荡
　　9月公募REITs走出“月初下探、月中企稳、下旬修复”的缩量震荡行情。截至2026年9月30日，中证REITs全收益指数收于949.12点，当月下跌约0.29%，内部结构上先跌后修复，8月底市场迎来一波小幅反弹，但需求不足问题未根本缓解，反弹幅度有限，短期上涨后又重回震荡。9月下旬价格虽有修复，但节前成交额进一步回落至每日2.2至2.4亿元，说明本轮修复更多来自抛压减轻和配置盘承接，主动交易资金尚未明显回流。对比其他大类资产，9月REITs防御属性重新显现，公募REITs虽然绝对收益小幅为负，但明显跑赢权益及红利资产，表现仅次于债券。
　　一级供给：9月密集发售，热度显著分化
　　今年以来REITs发行提速，前9个月公募REITs市场新增上市11只首发项目、3只扩募项目，募集资金分别为380.80亿元与48.44亿元（同比+6.81%、+411.94%）。9月新上市1只商业不动产REIT，创金合信北京国资公司REIT于9月3日上市，首日跌幅10.99%。9月多只REITs集中发售，认购热度呈现结构性分化。从网下资金有效认购倍数来看，保租房、水利、供热和燃煤发电等基础设施REITs的认购热度显著高于商业不动产和产业园，资金偏好差异明显。展望后市，一级储备资产丰富，供给端压力仍存。
　　风险提示：资金入市不及预期、资产运营风险、利率上行风险。