核心观点
　　新房市场低位运行，二手房率先修复，市场在分化中逐步企稳。2026年1-7月二线新房整体成交处于低位，多数城市销售同比下滑，仅长春、西安、徐州等少数城市同比正增。土地持续缩量带动库存面积被动压降，但新房成交偏弱使多数城市去化周期拉长，36城中27城去化周期同比延长。二手房表现显著优于新房，多城二手房成交占比突破50%，成交量修复、挂牌量自高点回落，房价下行斜率边际放缓但尚未转正。市场呈现新房磨底、二手房先行修复格局，城市之间供需、价格、供给端表现分化明显，部分城市已释放企稳前置信号。
　　科技产业、新规住宅仅带来结构性行情，楼市企稳取决于供需、库存与利率条件。热点科技行业从业人口占比有限，科创园区远离主城区，科技新贵仅拉动高端豪宅成交，难以改变刚需为主的楼市大盘；新规住宅上市初期具备产品红利，但供给放量后同质化竞争加剧，红利逐步消退。大盘企稳核心依靠基本面改善，需要健康的库存周期、克制的供地节奏，避免新增土地供应加剧存量竞争。当前商贷利率高于二线城市租金回报率，公积金贷款可实现定向降息，当按揭月供低于房租水平，租购比价反转，有望激活自住与潜在投资购房需求。
　　房地产市场评价体系划分城市修复梯队，利率是影响企稳时点的关键变量。我们从人口、经济、购买力、库存四大维度搭建城市房地产价值评价体系，将主要41个非一线城市划分为三个梯队。第一梯队城市基本面禀赋较强，二手房成交、挂牌等高频改善信号密集，预计有望在2027Q2前后迎来企稳拐点；第二梯队存在结构性短板，库存压力偏高，我们预计其修复节奏滞后约两~三个季度；第三梯队基本面支撑偏弱，出清调整周期更长。本轮周期中，利率通过租购比价、月供安全垫两条路径影响市场节奏，是影响市场企稳时点的重要因素，若房贷利率下调，或加速价格预期的修复并压缩观望周期。
　　投资建议：考虑到二线城市房地产市场已出现边际改善信号，行业或迎企稳拐点；基本面占优城市量价有望持续复苏，偏弱城市节奏滞后但渐入修复通道。边际复苏带动房企估值修复，土储聚焦核心城市的房企或率先受益。我们推荐：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国金茂、滨江集团。
　　风险提示：政策出台进度及力度不及预期，宽松政策对市场提振效果不佳，房企出现债务违约