板块行情：第36周（8月31日-9月4日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.9%，在31个一级行业板块中排名第18位。
　　政策要闻：地方层面：1）广东：9月3日，广东省自然资源厅就《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施》公开征求意见。措施提出，有序推进政府收储改造。支持国有企业或相关单位通过政府采购方式参与政府收储土地的前期整理工作。严格落实“净地”供应要求，在签订土地出让合同或核发划拨决定书时，地块应具备动工开发所必需的基本条件。2）云南：近日，《云南省“十五五”城市更新行动规划》印发实施。规划部署十大重点任务，推动城市体检与更新一体化，实施危旧房、老旧小区、城中村、老旧厂区街区改造，推进完整社区建设，补齐“一老一小”公共服务短板，升级地下管网、防洪排涝等韧性基础设施，建设“透明城市”，强化生态修复与历史文化活态保护，提升城市精细化智慧治理水平。3）武汉：9月4日，武汉市住房和城市更新局联合多部门发布《关于进一步优化我市房地产政策措施的通知》，放宽首套自住房使用公积金偿还个人住房商业贷款提取频次。通知取消武汉市原“首套自住住房偿还个人住房商业贷款每12个月提取一次”的频次限制。按新规，仅使用个人住房商业贷款的购房人，在正常还款6个月后即可办理提取，之后每月可提取一次，累计提取金额不超过个人住房商业贷款金额。
　　公司动态：1）中国海外发展：9月2日，中海地产经24轮竞价，以25.26亿元、40.03%溢价率、楼面价15067元/㎡竞得西安曲江QJ4-2-89地块。该地块位于文汇巷以南、汇新路以西、文展路以北、汇轩路以东，占地32.037亩，原为商务金融用地，现调整为住宅用地，容积率1.2-2.5，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。2）华润置地：9月3日，华润置地经过174轮竞价，以总价82.993亿元竞得北京顺义区温榆河涉宅地块，成交综合楼面价40635元/平方米，溢价率17.37%。3）越秀地产：9月4日，越秀以248095万元总价竞广州天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块，折合楼面价约36589元/㎡。地块曾于去年挂牌后调整条件重新入市，容积率由2.3降至2.1，并取消配建45班中学、12班幼儿园及2000㎡社区卫生服务中心，节省成本约1.4亿元。起拍总价约21.4亿元，较去年约23亿元下调。
　　销售端：第36周新房成交同比增加8%，二手房成交同比增加10%。1）本周20城商品房成交面积172万方，商品房日平均成交面积24.6万方，环比减少6%，同比增加8%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6508万方，累计同比减少6%。3）第36周11城二手房成交面积188万方，日平均成交面积26.8万方，环比减少8%，同比增加10%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7480万方，同比增加5%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。