周观点：
　　8月28日晚住建部等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金管局、证监会亦发布配套文件，共计八份文件系统性重构商品房预售制度和对应信贷制度。总结来看，现房销售推进力度比市场最悲观预期温和，但配套融资模式的改变比市场预期的调整更大，影响更深远。具体来看，我们认为市场对现房销售改革的理解存在十点预期差（完整解读参见上周发布的同名报告）。我们认为市场对短期风险有所高估，中期约束有所低估，而长期对行业利大于弊。短期股票市场或将迎来一次性情绪冲击，回调后可适度加仓，长期来看将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升，此外二手房交易占比预计也将进一步提升。
　　二手房周度跟踪：
　　挂牌价方面，上海房价二连涨，涨幅有所走阔。北京挂牌价周环比-0.18%，跌幅走阔0.16pct，已连续24周下行；上海挂牌价周环比+0.07%，涨幅走阔0.05pct，已连续两周上行；广州挂牌价周环比-0.23%，跌幅走阔0.15pct，近12周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.14%，跌幅走阔0.11pct，当前已连续3周下降。
　　挂牌量方面，深圳十一连降，北京挂牌量有所回升。北京周环比转正（+2.40%），年初至今累计下降10.08%；上海周环比-0.06%，降幅收窄0.79pct，近24周整体呈下行趋势，年初至今累计下降13.59%；广州周环比转负（-1.07%），年初至今累计下降6.39%；深圳挂牌量周环比-0.52%，降幅走阔0.07pct，已连续11周下行，年初至今累计下降10.31%。
　　实时成交方面，北京、广州、深圳普跌，广深结束三连涨。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至8月29日，北京周环比转负（-3.1%）；广州周环比转负（-6.9%），此前连续三周上行；深圳周环比-7.3%，此前连续三周上行；网签方面，截至8月29日，北京周环比基本持平；上海周环比转正（+3.0%），已连续两周上行；深圳周环比转正（+9.1%）。
　　新房周度跟踪：
　　新房成交方面，一线城市普涨，北京三连升且涨幅明显走阔。截至8月29日，北京新房成交周环比+72%，涨幅走阔62pct，当前已连续三周上行；上海周环比基本持平（+0%）；广州周环比+17%，涨幅走阔13pct，已连续两周上行；深圳周环比+7%，涨幅走阔6pct。北上广深年初至今累计成交同比分别-2%、+36%、+11%、-11%。
　　择时方面我们的建议是：
　　（1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口；
　　（2）中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口。
　　（3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。
　　相关标的：（1）长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升：贝壳-W(02423，买入)。
　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧