8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、国家金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，宣布中国住房销售制度进入新阶段。在实施近30年的预售制度退出历史舞台的同时，项目公司制、主办银行制以及一系列金融配套制度，将推动房地产行业加速向新模式迈进。我们认为销售制度改革或将重构房企商业模式，行业将从高杠杆、高周转的资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动，房企分化或将加速。
　　我国住房销售制度的改革有其历史脉络
　　25年10月中共第二十届四中全会通过《十五五规划建议》，完善商品房销售基础制度被正式纳入房地产发展新模式体系。25年12月住建部部长倪虹发文阐释“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三大制度。20年至今部分省市开启试点，为住房销售制度改革进行铺垫，试点中已出现以新出让土地为界、新老划断推进现售，差异在层级范围、配套政策和预售门槛细化程度，整体现房销售制度的推进平稳、效果良好。同时，我国现房销售比重也已逐步提高，25年我国商品住宅中现房销售面积占比较20年提升22.2pct至32.4%。这些都为全国层面现房销售的全面推进打下基础。
　　新政方向：提升预售门槛，配套政策辅助现房销售落地
　　新政以改革住房销售制度为核心，辅以多样金融配套政策，共同指向房地产行业转型。销售制度改革方面，主要有：1、遵循新老划断，以“建设工程规划许可证”为划分节点；2、预售门槛升级，预售条件统一提升至“单体建筑主体结构封顶”，并加强预售资金监管；3、优先选择现房销售；4、销售定金制。金融配套政策方面：1、推行主办银行制，落实资金封闭管理；2、延长个人住房贷款最长期限至40年，有助于进一步降低购房负担，推动更多住房实现租金和月供的平衡，激发“由租转买”需求；3、多渠道支持房企合理融资需求，尤其向现房销售倾斜。
　　新政影响：加速新房供给平衡，更适应的房企有望脱颖而出
　　本轮新政对宏观至行业供需都将产生深远影响。1、宏观层面：新政或将对我国土地出让、房地产开发投资、新开工面积产生进一步影响，但考虑到这些指标均已经历深度调整，边际影响或将相对有限；2、市场层面：房企收缩投资，有利于降低新房库存、改善去化周期，同时现房销售有望消除交付不确定性、增强新规产品“实感”，激活更多购买力，或将加速新房供需平衡，核心城市房价有望逐步改善，同时二手房市场有望受益于新房需求外溢和房价预期改善；3、房企层面，项目布局或将带来分化，具有融资、产品、工程、集采、运营等综合实力的房企或将更为占优，二手房经纪商有望受益。
　　投资结论
　　销售制度改革重构房企商业模式，我们认为行业将从高杠杆、高周转资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动，建议把握五条主线：1）项目布局更偏向高能级城市、项目融资和资本组织能力突出的房企，推荐华润置地、中国海外发展、招商蛇口、中国金茂、新鸿基发展、越秀地产、城投控股；2）产品力与工程能力突出的房企：绿城中国、滨江集团、建发国际集团、建发股份；3）自持业务占比高、估值低位的房企，受益于竞争格局改善及REITs配套：太古地产、龙湖集团、新城控股；4）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余；5）头部二手房经纪商。
　　风险提示：地产政策波动，地产量价复苏不及预期，部分房企面临经营风险。