事件：2026年8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，稳步推进商品住房销售制度改革；人民银行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》；金融监管总局发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》等5项管理办法。国家部委单日发布8条房地产相关重要文件。
　　稳步推进商品住房销售制度改革，构建房地产发展新模式。2025年10月“十五五”规划建议中提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，住建部长倪虹在辅导读本中表示要“推进现房销售制”。此次政策是对“十五五”规划顶层设计的推进落地，对于实行预售的项目，单体建筑应完成主体结构封顶，且资金全监管，项目竣备后解除；优先现售、鼓励现售，现房项目推行定金制，取得施工许可证后可签定金合同、收少量定金并监管，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。
　　金融条线配套信贷、融资政策，护航商品住房销售制度改革过渡。信贷端，以项目为中心、主办银行制、资金封闭；开发贷按预售/现售差异化拉长期限，个人住房贷款在项目竣工备案后发放并最多延至40年、明确偿债比，配合销售制度实现资金安全与平稳过渡。融资端，从依赖主体信用转向基于项目情况，用股权/债券/CMBS/ABS/REITs/私募多工具支持合理融资，同步穿透监管、零容忍违规、平稳处置退市与违约风险，服务房企转型与"好房子"建设。
　　政策影响：促进房企提升全周期经营能力，推进行业高质量发展。对于此次房地产相关系列政策，我们认为对行业影响深远重大：①现售较预售将延缓从土地成交到住房销售的转换，或降低新房供给，预计有利于供求结构改善，对房价有稳定作用；②购房人群权益受保护力度增加，预计有利于刚需和改善需求的释放；③现售或使土拍热度下降，地价或有下滑，房企在拿地端或考虑更厚盈利安全垫；④现售（包括预售要求竣备后发放个贷）短期或对房企现金流产生冲击，过往的高周转模式或面临转型升级，促使房企提升全周期经营能力；⑤现售对房企产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清，利好行业中长期发展。
　　投资建议：现房销售是构建房地产发展新模式的重要一环，此次住建体系推进商品住房销售制度改革，金融条线配套信贷、融资政策，共同推进行业的持续长远健康发展。我们认为现售短期或影响房企现金流状况，利好行业中长期发展，产品品质好、运营效率高、融资能力强的房企更能适应现房销售模式，其他房企或加速出清，建议关注华润置地、建发国际集团、绿城中国、中国海外发展、招商蛇口等；现房销售或降低新房供给，二手房活跃度或有提升，关注受益于此的中介平台，如贝壳-W等。
　　风险提示：政策效果不及预期，市场信心修复不及预期，行业环境超预期调整，房企现金流缩紧风险，商品房销售及需求恢复不及预期风险。