周度观点：本周住建部、央行等多部门发布涉及商品住房销售制度、房地产信贷管理等内容的政策文件。我们认为有力有序推行商品住房现房销售，有利于防范交付风险，引导房企根据自身实力合理确定开发经营规模，促进房地产行业高质量发展。
　　市场影响：短期供给冲击或相对可控，利于存量新房去化。由于现房销售对房企资金实力要求提升、新政影响的不确定性，不排除短期房企投资趋于谨慎带来拿地减少，叠加现房销售导致新项目入市时间滞后，预计会对未来1-2年新房供应形成一定冲击，但考虑当前新开工规模较高点已大幅回落，叠加核心城市二手房市场活跃，对一二手房整体供应影响或相对可控。另一方面，由于短期上市新房可能减少，以及信贷政策对需求的提振，或对于已上市存量新房、开发商在手现房去化有一定提升。
　　房企影响：追求项目质量而非规模，产品打造与项目运营重要性凸显。从资金端影响来看，一方面现房销售意味着项目入市及回款时点更为滞后，但同时政策明确：1）可按国家规定分期缴纳土地出让价款；2）首次开发贷还本日期原则上应在项目竣工备案后，意味着项目开发期还款压力小；3）推出销售定金制；4）配套的信贷、股权、债券等多方式融资手段，多措并举有利于緩解现房销售对房企资金端的冲击。在现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力的提升，去化率也可能较预售模式下（担心交付/货不对板）提升。同时由于项目周转及回款变慢，将更加考验房企的资金实力与运营能力，更注重项目质量而非销售规模，且现房销售模式，产品力比拼更加重要，未来更需要通过产品做溢价。
　　投资建议：本次商品住房销售制度的完善及配套政策的出台，尽管短期或对行业新房供应及房企项目周转及回款速度形成一定影响，但我们认为随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，看好资金、运营及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。
　　政策环境监测：住建部、央行等多部门发布涉及商品住房销售制度、房地产信贷管理等文件，成都、郑州优化住房公积金贷款等政策。
　　市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。8.22-8.28重点50城新房成交1.5万套，环比升12.1%，重点20城二手房成交1.7万套，环比降4.2%。8月（截至28日）重点50城新房月日均成交同比降12.3%，环比降9.5%；重点20城二手房月日均成交同比升7%，环比降6.9%。2）库存环比回落，去化周期17.3个月。截至2026年8月28日，16城取证库存8226万平，环比降0.2%，去化周期17.3个月。
　　资本市场监测：本周申万房地产板块涨2.59%，跑赢沪深300（-0.21%）；本周内房股指数涨0.64%，主流港资房企普遍下跌。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。