中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年8月18日发布的题为《Fully fitted》的报告，嘉民集团（Goodman）宣布其位于大东京地区筑波1GW数据中心园区获得一份为期20年、50MW的超大规模租赁合同。中信里昂认为，此次公告之所以重要，主要有三个原因。首先，这回应了投资者对吸引超大规模客户入驻由嘉民集团开发和管理的数据中心平台能力的担忧。其次，这验证了管理层从动力外壳（ powered-shell）开发转向全配套一站式交钥匙设施的战略——这一转型相对较少有工业开发商成功执行。第三，这完成了中信里昂认为成为全球主导型数据中心开发商所需的三个关键要素：获得数十亿美元资本的渠道、吉瓦级已锁定电力以及可信的执行能力。随着2026年下半年可能公布更多租赁公告，预计投资者将对其中期增长概况愈发放心。
　　该50MW全配套设施预计将于2028年初具备投运条件。结合20年租期，该项目应对最终售入嘉民集团管理的某只基金具有很强吸引力，从而支持开发利润以及未来的基金管理收益。
　　基于企业价值约4,000万澳元/MW、相对于开发成本约2,000万澳元/MW，50MW设施可产生约10亿澳元的开发利润。按嘉民集团50%的持股比例计算，这约相当于2027财年开发Ebit （包括业绩费）的30%，尽管盈利确认很可能分布于2027-29财年。
　　中信里昂曾指出，在客户希望部署大体量300MW+而非50-150MW的新需求环境下，嘉民集团的1GW筑波站点正变得极具价值。鉴于此处电力已锁定，并将在未来七年左右逐步上线，到2029财年底可用电力将累计达到430MW，相当于CLe两年的集团开发利润。该站点的关键问题在于嘉民集团能多快交付这些容量。
　　重要的是，鲜有工业开发商能成功从动力外壳（powered-shell）开发转向全配套数据中心交付。未来六个月欧洲若有进一步租赁公告，可能大幅减轻市场对嘉民集团执行能力的担忧。
　　社会经营许可也正日益成为一项重要的竞争优势。嘉民集团似乎对此有着敏锐认知。筑波开发项目从工业用水而非居民供水中取水，将厂房和设备安置于声学控制结构内，并纳入一个旨在为当地社区提供益处的防灾中心。
　　催化因素
　　关于数据中心管线爬坡、利润率、已锁定电力的季度/业绩评论。关于全球工业市场租金的评论。在建开发项目再次增长。
　　投资风险
　　主要风险在于嘉民集团是否能够执行其5GW数据中心管线，这涉及租赁、开发和融资。考虑到当前市盈率倍数，数据中心开发开工爬坡延迟可能构成风险。另一方面也看到管线增长带来上行风险。
　　公司概况
　　嘉民集团是一家以开发为主导的基金管理公司，专注于全球大型消费市场的物流地产。嘉民集团在澳大利亚、新西兰、中国香港、中国大陆、日本、美国、欧洲大陆和英国开发、管理并投资现代工业仓库和商业园区。其还运营一系列投资物业基金，并代表机构资本合作伙伴提供房地产和开发管理服务。嘉民集团的战略是将其房地产聚焦于关键的城市填充市场。近年来，嘉民集团还披露了庞大的数据中心管线，其正日益成为推动股价的因素。