本期投资提示：
　　投资端：投资进一步走弱，开工同比降幅扩大、竣工同比降幅收窄。从2026年1-7月累计来看，投资同比-19.2%，较前值-1.2pct；新开工同比-24%，较前值-0.6pct；施工同比-12.7%，较前值-0.2pct；竣工同比-23.2%，较前值+0.5pct。7月单月来看，投资同比-27.4%，较前值-3pct；开工同比-27.8%，较前值-1.8pct；竣工同比18.5%，较前值+6.5pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2026年预测为：开工-16.8%、竣工-14.6%，投资-12.6%。
　　销售端：销量单月同比降幅收窄，销售均价单月同比连续4月增长。从2026年1-7月累计来看，销售面积同比-11.8%，较前值-0.2pct；销售额同比-13.1%，较前值+0.5pct；销售均价同比-1.5%，较前值+0.8pct。7月单月来看，销售面积同比13.4%，较前值+0.9pct；销售金额同比-8.9%，较前值+5pct；销售均价同比+5.2%，较前值+4.7pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2026年预测为：销面-7.6%、销金-9.4%，房价-2.0%。
　　资金端：资金来源单月同比降幅收窄，融资资金走弱、销售回款回升。从2026年1-7月累计来看，资金来源同比-20.3%，较前值-0.1pct。7月单月来看，资金来源同比21%，较前值+4pct。从1-7月各资金来源同比来看，国内贷款同比-32.1%，较前值0.4pct；自筹资金同比-18.5%，较前值-2.1pct；定金及预收款同比-14.4%，较前值+1.4pct；个人按揭贷款同比-23.5%，较前值+1.4pct。7月资金来源同比降幅有所收窄；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄、自筹资金降幅扩大；销售回款中，定金及预收款、个人按揭款降幅收窄。我们认为，后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，并且判断投资、销售和资金等三大因素之间目前形成互相制约的关系，从而推动行业持续去库存、甚至供给大幅收缩的过程。
　　投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，本轮竣工中期补跌推动二手房挂牌量从2025年10月起由“累库”转为“去库”，叠加租售比赶超公积金利率推动性价比逻辑启动，共同将推动本轮房地产寻底更加健康而持续；并判断上海房价底部已经确立，北京和苏州处于底部验证期，后续如深圳、合肥等核心城市也将陆续企稳；此外，日美经验显示核心城市房价见底后板块投资机会明确，龙头弹性十足。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期