中国核心一线城市量价趋势逐步走强。中国房地产市场经历了5年的调整，核心一线城市已经具备自发企稳条件，而绝大多数二线和三四线城市，供应多、需求弱，全国楼市将告别“一盘棋”走势，将呈现“强分化”的特点。从短期供求关系来看，根据Wind及中介数据，一线城市平均新房+二手房库存去化周期仅有10个月，二线样本为23个月，三四线样本为39个月。从长期建设节奏来看，根据统计局数据，2010-2016年，北上深商品房人均销售面积维持在0.8平/人，2017-2025年降至0.6平/人，同期二线为1.8平/人，三四线为1.6平/人；国际经验1平/人/年以下为健康水平，超过1.5/平/人/年就属于过度建设，中国仅有一线城市处于健康水平。且一线城市长期资本吸引力强，各个价格段都有坚实的需求，预计26H2开始一线城市房价会进入新一轮价格上行周期。
　　上海楼市：基本面强的市场，新一轮地产周期的旗舰市场。26H1上海新房及二手房成交15万套，同比+10%，年化成交规模30万套，25年全年为26.2万套。26H1上海新房成交套数同比-21%，二手房同比+17%，二手房交易占比提升至87%。价格表现，根据统计局70大中城市房价指数，26H1上海新房价格累计上涨1.4%，二手房累计上涨1.9%，均在70城市中排名第一；25个样本小区整体成交价格上涨3.0%，其中豪宅、改善、刚需分别-3.2%、+3.7%、+11.7%；同口径的25个小区1-6月平均租金价格累计上涨3.2%。上海二手房挂牌去化周期下降至6-7个月，新房纯新盘开盘首日平均认购率74%，核心区新盘开盘首日平均认购率72%，流速明显提升。上海新房呈现地块好+产品新的特点，相比其他一线城市，景观资源和环线位置好，且产品升级速度以及设计表现强。全球视野角度来比较，同样拥有较好的性价比。
　　北京楼市：分区基本面差异较大，新房产品正迎头赶上。26H1北京住宅总成交套数11.6万套，同比+5%。新房、二手成交套数分别同比+3%、同比+6%，二手成交套数占总体比例为81%。26年上半年年化成交套数24万套，14年以来第三高。根据统计局数据，26H1北京新房价格累计下降0.8%，二手房累计上涨1.3%，样本小区价格累计-3.5%，同样刚需项目表现最好。新房库存去化周期18.6个月，二手房库存去化周期为7.1个月，是仅次于上海第二健康的市场，且核心区库存更加健康。北京过去的土地出让质量不如上海，且建筑规划要求较为严格，得房率和公区升级较慢。未来一年朝阳、丰台、海淀均有重磅地块出让计划，行政规划约束也会有所放松，预计未来一年将是北京市场新房升级最快的一年。
　　深圳楼市：长期供给少，短期压力大，产品升级空间广阔的市场。26年H1深圳一二手房成交面积同比-4.6%，其中新房同比下降7.0%，二手同比-2.9%。统计局口径房价连续4个月正增长，与北、上不同，深圳价格表现最强的是改善、豪宅项目，而刚需项目仍在下跌。深圳目前新房住宅去化周期11.5个月，且处于去库趋势；二手房去化周期23个月，若当前挂牌房东预期好转，则市场有望实现快速恢复。深圳历史新房建设质量较差，面积小、容积率高，25年开始出让新规产品，因此26年新房需求非常好，预计未来一年深圳新房好产品项目购买难度依然较高。
　　投资建议。6月底地产板块整体股价再创历史新低，极致市场风格导致板块产生明显“底背离”。7月开始，进入年内淡季，量价承压，且政策预期较弱，但从9月开始二手房量能将会进入季节性上行通道，若核心城市价格加速上涨，则会成为带动板块估值修复的最强信号，看好地产板块投资机会。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等