1-7月房地产开发投资额同比降幅持续扩大，且前端的开工、施工等指标仍维持较大同比降幅。新房现在既存在库存偏大、也存在销售主要由新地推动成交、受制于拿地端的约束。供给端存在约束，使得总量成交同比继续下行。我们维持2026年度策略报告中的预测：预计2026年销售面积同比-7.7%，销售金额同比9.3%；预计2026年新开工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；预计2026年房地产开发投资额-10.9%，持续负贡献。
　　投资：1-7月份，全国房地产开发投资额为43009亿元，同比减少19.2%，较前值降低1.2pct；7月单月投资额4935亿元，环比减少36.1%，同比减少28.7%。分业态看，1-7月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为33172、1580和2809亿元，同比分别为-19.1%、-21.9%和-24.8%，较前值变动-1.3pct、-1.5pct和-1.7pct。7月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为3872、169和314亿元，同比分别为-28.8%、-32.8%和-36.6%。
　　新开工：1-7月份，全国累计新开工面积为26700万方，同比减少24.0%，较前值降低0.6pct；7月单月新开工面积3461万方，环比减少34.8%，同比减少28.5%。
　　竣工：1-7月份，全国累计竣工面积为19195万方，同比减少23.2%，较前值提高0.5pct；7月单月竣工面积为1974万方，环比减少37.0%，同比减少20.0%。
　　施工：1-7月份，全国累计施工面积为557572万方，同比减少12.7%，较前值降低0.2pct。
　　销售：受推盘约束，1-7月商品房销售金额同比-13.1%，销售面积同比-11.8%。1-7月份，全国商品房销售金额为42718亿元，同比减少13.1%，较前值提高0.5pct；全国商品房销售面积为45021万方，同比减少11.8%，较前值降低0.2pct。1-7月份，全国商品房销售均价为9488元/平，同比减少1.3%，较前值提高0.7pct；7月单月商品房销售均价为9779元/平，环比增长0.5%，同比增长4.8%。
　　资金：1-7月份，房企到位资金累计值为45748亿元，同比减少20.3%，较前值降低0.1pct；7月单月到位资金为5515亿元，环比减少26.2%，同比减少22.2%。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为6300、4、16544、14376和6040亿元，同比分别为-32.1%、-77.3%、-18.5%、-14.4%和-23.5%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍然处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（ 1）按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（ 2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（ 3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等。4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。