上半年股价受市场风格影响较大，近期有所回升。26年年初以来，物业板块整体市值下跌13%，同期中证红利指数、恒生指数分别下跌2%、1%。5月中旬后受资金流向影响快速下跌，6月末以来市场风格变化，物管板块底部抬升，增幅略高于证红利指数，股价变动与市场投资风格高度相关，且受地产板块影响修复弹性偏弱，若9-10月地产预期改善，物管存在催化及改善的动力。
　　行业整体经营承压，头部物企领先优势拉大。根据克而瑞数据，25年中国住宅物业换手率为3.8%，较24年提升0.3pct，同时B端、G端物管项目竞争烈度加剧。根据中指院，全国物管行业服务满意度分数自22年以来持续下降，行业质价矛盾加深，居民缴费意愿减弱，收缴率下行，行业整体经营压力增大并影响行业收入规模及利润率水平。但行业内表现分化，头部物企优势拉大，标杆企业物业服务满意度维持稳定，持续提升的换手率对于头部物企也是发展机遇。
　　营收稳定业绩正增长，减值拖累减弱，企业间分化加剧。根据公司年报，25年27家板块物企实现营业收入同比增长4.7%，毛利润同比下降1.3%，归母净利润同比转正增长13.8%。业绩上行幅度超过收入由于：（1）费用率改善，25年板块物企整体四费费率为7.3%，同比下降0.7pct；（2）减值规模下行，25年板块物企计提资产及信用减值95.7亿元，较24年少减值16.2亿元；（3）其他科目的改善，25年板块物企所得税/利润总额比例为29.2%，较24年下降2.0pct，少数股东损益占比5.4%，较24年下降1.7pct。受外拓等因素影响，板块物企收入保持增长态势，虽然增速放缓，毛利承压，但降本增效及减值压力下降使得板块盈利能力总体呈改善趋势。
　　负债扩张略快于资产，应收拨备及年限均上行。根据公司年报，25年末物企账面应收及预付款同比增长2.4%，增速及规模均略高于应收及预付，供应链现金流改善，板块应收款减值拨备占应收款原值比例则为24.3%，较24年进一步提升1.3pct，多数物企减值拨备规模与2年以上应收款占比基本相当。从后续减值压力来看，当前多数物企累计减值力度与应收款拨备率相当，合景悠活、世茂服务、碧桂园服务等公司累计减值力度高于相应应收拨备下行业平均水平，恒大物业则相对偏低。
　　未来派息意愿维持较高水平，未分配利润变动影响派息能力。25年27家物企中20家选择分红，总体分红113.1亿元，绝对规模同比下降10.1%，相对归母净利润的分红比例则下降24.2pct至90.9%，部分物企虽然业绩下滑乃至亏损，依然选择分配盈余，派息意愿维持较高水平，但后续派息能力或受到可分派利润规模的约束。25年板块物企平均股息率（年内总分红/年内平均市值）为4.8%，较24年下降1.4pct，但高于23年及以前水平。综合经营、财务、资产质量、派息等维度来看，华润万象生活、金茂服务、保利物业、滨江服务、绿城服务表现相对居前。若下半年市场回归红利方向，且地产行业景气度和基本面预期有所好转，关注优秀物业企业配置价值。
　　风险提示。物业管理行业未来基本面表现不及预期，利润率下行，新增收入及业务拓展能力下滑等。