投资要点：
　　2026年4月30日以来，中证REITs全收益指数已连跌三月，累计跌幅5.60%，点位跌回至2024年末附近。交易活跃度亦逐年下降，日均换手率从2025年度的0.64%下滑至2026年初以来的0.43%。“中中中中汇能新能新REIT”受市场情绪不佳影响，本周上市即破发。市场下跌至当前点位下，考虑二季度基本面数据，部分个券已具有明显的配置价值。
　　本周REITs先跌后涨，周度环比上涨0.48%，终止了三周连跌。7月31日周五当天放量大涨1.12%，若8月需求端政策继续加码、市场风险偏好切换，可关注配置机会。
　　产权REITs利差接近2024年初高点，赔率较高
　　在市场连跌数月后，截至2026年7月31日，产权REITs利差已升至289bp，处于历史97%分位数，目前已具有很高的赔率，产业园区（402bp）、仓储物流（367bp）、消费设施/商业不动产（263bp）、数据中心（241bp）和租赁住房（145bp），利差分位数基本均处于历史高位，离2024年初高点仅相差约55bp。考虑到当前配置REITs的机构和资金较2024年初更加多元，叠加指数基金等能产品上线，市场利差突破2024年高点的概率可新偏低，值得关注当前高利差区间的配置机会。
　　二级市场：租赁住房、IDC、消费基本面仍强
　　从二季度报告基本面表现来看，不同资产类型之间、相同资产的不同项目之间依然分化。租赁住房、数据中心、消费设施板块出租率和单价整体均维持高位，市政环保运营稳定。路网完善或经济活动发达区域的高速公路，通行费和车流量同比稳步提升。园区的能增需求仍然较少、招商竞争激烈，但中以价换量”策略有所成效。仓储板块仍面临竞争冲击，但单层库或大租户占比高的项目表现出了一定的韧性。新项目受来风、来光、来水、天然气供应等影响，发电量有所减少。
　　租赁住房：出租情况稳定，关注利率可新下行的配置机会。本周租赁住房板块一枝独秀，以2.44%的涨幅领跑市场，可新受长端、超长端利率下行所带动。本周北京昌保上涨5.35%，考虑募集期间产生的利息收入772.8万元，则项目可供分配金额已几乎完成招募说明书2026年的可供分派预测值。目前板块分派率约3.26%，二季度经营较为稳定，华润有巢、招商蛇口分派率仍有3.5%以上，城投宽庭分派率约3.4%，利差分位数较高，可以优先关注。
　　数据中心：板块2只个券均为成份券，目前润泽、万国以2025年可供分配金额测算的分派率分别为4.18%、4.01%，利差已处于历史99%分位数，8月10日均迎来解禁，需考虑解禁兑现浮盈的抛售压力。但从二季度经营情况来看，项目机柜计费率已经很高、租约较长，租户信用资质好。二者扩募均已提上日程，当前价位已具有性价比。
　　消费设施与商业不动产：2026年二季度报告显示消费基础设施经营依然具有韧性，各底层资产出租率平均仍有96%，购物中心类项目租金单价环比波动不大，奥莱业态因传统销售淡季影响，二季度单价环比正常下滑。可关注百联消费（5.23%，指数权重2.25%）、物美消费（5.20%，非成份券）、凯德消费（4.71%，指数权重1.10%）。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来及数据统计风险。