投资要点：
　　我们跟踪15个城市新房+二手房合计成交面积：本周成交面积286.2万方，环比+1.0%，同比+2.7%。7月以来，新房二手房整体成交面积969.1万方，环比-10.9%，同比+9.4%。2026年年初以来，新房二手房整体成交面积累计同比-2.1%，其中，一/二/三四线新房二手房整体成交面积累计同比分别为+3.8%/-6.4%/-3.0%。注：15城为有周频新房二手房数据更新的北京、上海、深圳、杭州、成都、青岛、苏州、厦门、南宁、东莞、扬州、金华、江门、佛山、衢州。（数据口径：本周为2026年7月17日至2026年7月23日，7月以来为2026年7月1日至2026年7月23日，2026年年初以来为1月1日至7月23日，下文同）
　　上半年二手房交易占比首超五成。7月22日，住房和城乡建设部发布房地产市场最新动态，指出我国房地产市场已从增量时代进入存量时代，2026年上半年出现积极变化。数据显示，上半年二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半；北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。住建部表示，房地产交易结构和规模总量正发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分。存量时代，房地产拉动投资的方式将转向参与城市更新，房企将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。
　　广州综合施策消化商品房库存，有序推进现房销售制。近日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》。《征求意见稿》提出，全市将综合施策消化存量商品房库存。建立全口径库存数据库，动态监测已供应未开工、已开工未批售、在建未售、竣工未售等各类商品住宅规模。通过优化“房票”安置政策，拓宽“房票”适用范围，提升“房票”使用效能。支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置。要稳步有序推进现房销售制。广州将积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。
　　公司重点公告：1）保利发展：公司发布2026年半年度业绩快报，上半年实现营业收入1029亿元，同比下降11.95%；归母净利润19.28亿元，同比下降38.96%。2）滨江集团：公司全资子公司竞得杭政储出[2026]55号、杭政储出[2026]56号住宅用地，土地总价分别为5.7亿元、18.1亿元，权益比例均为100%。3）万科A：公司第一大股东深铁集团拟向公司提供不超过5.19亿元股东借款，用于偿还公开市场发行债券本息及指定借款利息；借款期限最长不超过3年，借款利率为2.29%。
　　投资建议：中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在上海调研时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要全面践行人民城市理念。《求是》杂志发文以更大力度提振消费，其中提及要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气。期待政策进一步变化，助力核心城市率先企稳，进而向更多城市传导，建议关注板块配置机会。
　　风险提示：政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期。