本周发布REITs二季报，市场情绪有所回落，仓储、产业园板块领跌。以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2026Q2整体营收同降4.6%、环降10.3%；净利润同降30.8%、环降31.1%；可供分配金额同降6.6%、环降6.0%；产权、特许经营权REITs的平均分派率分别为4.67%、9.06%（同比提升1.48、2.33pct）。2026Q2可供分配金额增速（剔除扩募）排序为：保障房(+3.3%)>消费(-1.1%)>环保水务(-4.0%)>交通(-4.7%)>仓储物流(-8.5%)>园区(-16.8%)>能源(-18.8%)。
　　具体分板块来看，（1）保障房：营收、可供分配金额分别同比增长1.4%、3.3%，出租率和租金总体稳定，多数产品出租率环比改善，上海地产出租率回升至96.43%。（2）消费：营收、EBITDA同比增长，可供分配金额小幅下降1.1%；租金提升，但出租率有所分化，嘉实物美租金同比提升8%，华威农贸市场受餐饮租户经营承压影响表现偏弱。（3）环保水务：营收同比增长5.0%，EBITDA、可供分配金额分别下降3.3%、4.0%；首创水务污水处理量同环比均增长，首钢绿能运营指标改善但受垃圾处理费尚未回款影响，可供分配金额下降33%，绍兴原水则受原水应急保障限供影响同比承压。（4）交通：营收基本持平，可供分配金额同比下降4.7%；多数项目车流量和通行费收入下降，招商高速、江苏交控和中国交建表现相对较好，车流量、通行费收入同比均实现增长。（5）仓储物流：
　　营收、EBITDA和可供分配金额分别同比下降6.7%、8.4%和8.5%，但环比趋稳；普洛斯、深国际出租率明显修复，租金整体仍有压力，盐田港和中航易商可供分配金额降幅较大。（6）园区：营收、EBITDA和可供分配金额分别同比下降12.5%、20.5%和16.8%；可比产品租金水平普遍下降，但较多项目出租率环比改善，光谷、南京建邺和金隅智造工场修复较明显，合肥高新和广州开发区仍然承压。（7）能源：营收、EBITDA和可供分配金额均同比下降约两成，主要受来风来水偏弱、限电及市场化电价下降影响；工银蒙能收到国补回款，对现金流形成支撑。（8）数据中心：暂无同比可比数据，营收、EBITDA和可供分配金额环比分别增长5.9%、5.1%和41.1%；润泽数据中心上架率维持99.35%，万国数据中心计费率提升至97.95%。
　　截至2026/7/24，2026年以来已成功发行12单（4月发行3单，5月发行5单，6月发行1单，7月发行3单）；发行规模411.4亿元，同比增长47.6%。本周共4单首发REITs取得新进展：华泰紫金华住安住商业不动产REIT、平安西安高科产业园REIT注册通过；广发海珠城发商业不动产REIT已问询；华夏保利商业不动产REIT募集结束，网下、公众有效认购倍数为1.0、2.9倍。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于949.20点，跌幅2.15%，跑输沪深3004.80个百分点、跑输中证红利4.47个百分点。中证REITs全收益年初至今跌幅6.01%，跑输沪深3006.42个百分点、跑输中证红利4.19个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌2.69%，特许经营权类REITs下跌1.80%。分资产类型来看，消费（-0.66%）、数据中心（-1.02%）、保障房（-1.42%）、交通（-1.70%）板块表现占优。分个券来看，本周共13只上涨、73只下跌，其中，华夏中海消费REIT（+4.18%）、华泰江苏交控REIT（+2.98%）、中金中国绿发消费REIT（+2.51%）位列前三，中金亦庄产业园REIT（-11.04%）、华泰南京建邺REIT（-10.71%）、博时津开科工产业园REIT（-10.33%）位列末三。
　　流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.41%/0.24%，较上周+3.69/-3.52BP，周内成交量5.12/0.92亿份，周环比+9.81%/-12.47%。保障房板块活跃度最高。
　　估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.93%/5.93%，园区（7.49%）、仓储物流（7.10%）、交通（6.99%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。