本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交周环比及新房成交推盘比均回升。上周(7.18-7.24)34个重点城市新房合计成交179.1万平米，环比+10.2%，其中，一二线环比+10.7%，三四线环比+1.1%。7月(7.1-7.24)34城一手房成交同比-4.4%，较6月-0.2pct。其中，一二线同比-2.6%，三四线同比-27.4%，分别较6月+0.4pct和-7.3pct。上周13城二手房合计成交127.5万平米，环比+17.8%；7月累计成交同比+11.4%，较6月+0.3pct。库存方面，上周15城合计推盘69万平米，合计成交79万平米，对应成交推盘比为1.15倍，较前一周回升。最近三个月（26年4月-26年6月）分别为1.04倍、1.5倍和1.2倍。截至上周末（2026/7/24）15城合计住宅可售面积为8233.4万平米，环比-0.13%。3个月移动平均去化月数为18.1个月，环比+0.38个月。
　　主要政策新闻：大连首推二套房公积金贷款贴息，头部房企延续积极拿地。宏观方面，7月LPR报价出炉：5年期以上LPR为3.5%、1年期LPR为3%，均较上月持平；26H1土地出让收入9778亿元，同比-31.5%；公积金政策方面，大连首推二套房公积金贷款贴息，补贴15%利息期限3年；土地市场方面，多家房企公布拿地金额、溢价率及区位：越秀地产10.1亿元（16.1%）广州白云宅地；滨江集团18.1亿元（39.2%）、5.7亿元（34.5%）杭州拱墅、上城地块；招商蛇口7.2亿元北京大兴宅地、15.1亿元（18.9%）深圳光明宅地；绿城中国1.7亿元（5.1%）绍兴上虞地块；华润置地8.3亿元大连宅地；中海宏洋5.5亿元惠州金山湖宅地；保利发展6.1亿元（17.3%）广州荔湾宅地。
　　公司动态跟踪：深铁向万科提供借款，领展出售悉尼项目50%股权。年度业绩方面，保利发展26H1归母净利润19.3亿元，同比-39%；融资担保方面，深铁集团向万科提供不超过5.2亿元借款；领展房产基金拟以2.3亿澳元出售悉尼100 Market Street项目50%股权；保利置业发行2026年第三期中票（10亿元/5年/2.5%）。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌3.31%，沪深300指数上涨2.65%，相对收益为-5.96%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第27位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深物业A、*ST发展、*ST皇庭、卧龙新能、黑牡丹，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大连友谊、亚太实业、*ST中迪、香江控股、京投发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.79%，沪深300指数上涨2.65%，相对收益为1.87%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为65.4/42.7倍；物管26/27PE均值分别14.1/12.6倍。
　　投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，租售比赶超公积金利率+挂牌量从累库转为去库，共同推动了本轮楼市房价的寻底，判断供给收缩下本轮楼市寻底更为健康，并判断目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股、城建发展；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。