核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅0.7%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.3%、-2.9%，超额收益分别为2.0%、3.6%。29个中信行业板块中房地产位列第4名。
　　（1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/7/4-2026/7/10)36城新房成交面积149.1万方，环比-41.6%，同比+0.7%。22026年7月1日至7月10日累计成交214.8万方，同比-5.1%。今年截至7月10日累计成交4568.8万方，同比-16.7%。
　　（2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/7/4-2026/7/10)15城二手房成交面积162.6万方，环比-4.0%，同比+9.5%。2026年7月1日至7月10日累计成交244.9万方，同比+10.5%。今年截至7月10日累计成交4448.2万方，同比+3.9%。
　　（3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6294.7万平方米，环比-2.4%，同比-18.9%；13城新房去化周期为18.5个月，环比变动-0.6个月，同比变动-1.1个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.2个月、14.9个月、15.4个月、117.0个月，环比分别变动-0.5个月、-0.2个月、-0.7个月、-2.0个月。
　　（4）土地市场：土地成交方面，2026年7月6日-2026年7月12日百城土地成交建筑面积747.3万方，环比-73.8%，同比-49.7%；成交楼面价760元/平，环比-62.9%、同比-46.2%；土地溢价率+0.9%,环比-8.8%，同比-5.8%。截至2026年7月12日，2026年累计成交土地建筑面积为52634.8万方，同比9.9%。
　　投资建议：7月第1周新房成交环比下降，同比上升，二手房成交环比下降，同比上升。商务部等九部门联合印发《关于加快零售业创新发展的意见》，明确支持符合条件的零售经营主体发行资产支持型证券和商业不动产投资信托基金。支持金融机构出台适合零售业特点的行业授信政策。推动符合条件的零售经营主体享受服务业经营主体贷款贴息政策。支持符合条件的百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期