新房市场量能回升，景气度与去化率水平持续改善。26年6月44城新建商品房住宅成交面积环比+7.8%，同比-4.7%，1-6月累计-11.1%。分线来看，一线城市上半年成交同比-4.2%，其中Q2+7.9%，结合推盘和成交，核心城市供给规模远低于成交量，成交好转主要依靠景气度的提升；二线、三四线城市6月单月同比-4%、-10%，上半年分别同比-12.6%和-12.9%。百强房企6月单月销售金额同比-12.5%，信用十强房企6月单月-6%，高均价企业销售表现较好，与一线城市市场规律一致。新房市场景气度6月创年内新高，单月售批比为140%，连续3个月超过100%，9城开盘去化率升至48%。
　　二手房量能环比下滑，挂牌量与去化周期持续改善。6月11城二手房住宅网签面积环比5月微降1.6%，同比+12.1%，其中一线、二线、三四线分别为+8.5%、12.6%和+16.6%。二手房实时成交6月同比+11.8%，环比-15%，6月实时来访同比+13%，来访转化率5.8%，维持高位。中介48城6月成交价格环比-0.4%，一线、二线、三四线分别+1.1%、-0.7%和-1.3%，相比5月份一线城市价格环比稳定，但二线、三四线城市价格环比下降幅度扩大。重点12城挂牌量环比-0.5%，其中一线城市挂牌去化周期9.5个月、二线21.1个月。6月量能相比4、5月有一定走弱，但供给端数据与去化率数据趋势仍然保持稳定，价格分化开始显现。下半年特别是3季度后，价格分化会进一步加剧。
　　中央强化制度与资金支持，地方围绕存量盘活和住房消费持续发力。6月中央层面政策主要围绕城市更新、住房公积金制度完善、居民预期修复以及建筑和市政领域设备更新展开。地方政策主要围绕城市更新和住房品质提升、公积金支持、住房“以旧换新”、存量资源盘活等方向展开。
　　两极分化加剧，核心城市溢价率与非核心城市流拍率均创年内新高。6月600城商住用地出让金1540亿元，同比-36%，其中宅地出让金额1282亿元，同比-39.1%。溢价率方面，6月宅地溢价率17.3%，溢价率创年内新高，其中一线城市土地平均溢价率为44.7%，核心城市热度大幅提升。同时600城市土地去化率为65%，其中三四线去化率仅有62%，低价三四线仅58%。土地市场总量收缩的同时，城市之间的热度分化显著，核心城市核心区域一地难求，溢价率逐步抬升，更多城市则去化困难。
　　房企销售增速放缓，部分房企显著加大土地投资力度。6月主流房企销售金额增速较4-5月收窄，单月来看越秀、中海、保利增速较好，累计来看上半年中海系表现最佳，此外招商、华润、金茂实现正增长。拿地方面，6月保利置业、建发国际、绿城中国集中强势拿地，累计投资强度也居前。
　　科技引力导致板块大幅回落，底部价值严重背离。6月SW房地产指数跌11.3%，跑输大盘13.1pct。在30个申万行业表现中，排在80%分位。26年6月主流开发、物业管理、香港地产板块分别-20.2%、-14.8%、-11.9%，资金流出迹象明显。当前股价中隐含房价下跌预期超过15%，且市场预期与实际房价表现背离程度达到21年以来最大位置，深度低估，存在价值重估空间，维持行业“买入”评级。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等。