板块行情：第28周（7月6日-7月10日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.9%，在31个一级行业板块中排名第3。
　　政策要闻：地方层面：福州：7月7日，福州市住房和城乡建设局发布《关于进一步完善房屋征收补偿政策的意见（征求意见稿）》，该征求意见稿主要涵盖八项内容，旨在完善城区房屋征收补偿政策。一、被征收人在签约期限内未签约但已搬迁封房的，可享受签约期各项奖励。二、标准房型面积增设150平方米的房型。三、适用《福州市房屋征收补偿实施细则（2021年修订版）》（榕政办〔2021〕112号）第二十三条补偿的，“无房户”是指被征收房屋建造人及其家庭直系亲属在本市五城区范围内无他处房屋，且在作出房屋征收决定或发布房屋征收补偿方案之日前5年无房产交易行为（含买卖、赠与、析产等）。四、农村经济合作社成员婚前已享受征迁安置，因结婚、生子新增人员未享受过征迁安置和住房保障政策的，被征收户家庭直系亲属成员原享受征迁安置面积（含公摊补偿）不足按现有家庭人口配给无房户基本住房需求面积标准的，给予补足。
　　公司动态：1）保利发展：7月7日，保利发展以26.68%的溢价率，46.05亿元的最终成交价竞得萧山区世纪城核心单元XS010106-13地块。据介绍，该地块编号为杭政储出[2026]52号，出让面积约51.3亩，建筑面积约9.57万平方米，起始总价约36.35亿元，起始楼面价38000元/㎡，成交楼面价48139元/㎡，成交总价46.05亿元，位居世纪城核心单元楼面价榜单第三位。信息显示，地块坐落于钱江世纪城核心发展板块，紧邻杭州SKP商业地标，直线距离不足500米，距地铁2、6号线钱江世纪城站仅600余米，周边高端配套资源齐全。2）保利置业：7月10日，保利置业以57297万元竞得昆地网[2026]住挂字3号地块，成交楼面价9010元/㎡，溢价率13.06%。据介绍，该地块位于开发区南浜路南侧、顺帆北路西侧，出让面积39745 ㎡，容积率1.01＜FAR≤1.6，为纯住宅用地，整体定位低密改善型社区。3）绿城中国：7月12日，绿城竞得常州武进长沟河1号地块。该地块成交总价58766万元，楼面单价12073元/㎡，溢价率19.8%。地块位于湖塘镇人民中路北侧、西园路东侧，占地面积47957㎡，容积率仅1.015，是2017年至今常州主城出让容积率最低的住宅用地。地块规划定位高品质住宅，对人均绿地、起居厅层高等产品细节设高标准。
　　销售端：第28周新房成交环比减少53%，二手房成交环比减少1%。1）本周20城商品房成交面积160万方，商品房日平均成交面积22.8万方，环比减少53%，同比增加16%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5199万方，累计同比减少7%。3）第28周11城二手房成交面积215万方，日平均成交面积30.8万方，环比减少1%，同比增加10%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5872万方，同比增加4%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。