核心观点
　　主要结论：本周中证REITs指数涨3.9%，是近期修复力度最强的一周，所有类型REITs均收涨。分项目属性看，产权类REITs弹性更强。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300。截至2026年7月3日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低39BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为379BP。本周反弹的核心催化是首批四只REITs指数基金于7月1日启动发售，市场对增量配置资金预期升温，叠加前期估值持续回调至历史低位，配置价值凸显带动修复行情；一级市场方面，第二批商业不动产REITs同步启动发售，但网下认购倍数较首批明显回落，机构定价态度更趋审慎。
　　中证REITs指数周涨跌幅为+3.9%，年初至今涨跌幅为-5.4%。截至2026年7月3日，中证REITs （收盘）指数收盘价为736.94点，整周（2026/6/29-2026/7/3）涨跌幅为3.9%，表现强于沪深300指数（-0.5%）、中证全债指数（0.0%）和中证转债（2.0%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+4.6%）>中证转债（+3.1%）>中证全债（+2.1%）>中证REITs（-5.4%）。近一年中证REITs指数回报率为-17.3%，波动率为8.4%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月3日为2376亿元，较上周增加78亿元；全周日均换手率为0.45%，较前一周减少0.23%。
　　所有类型REITs均收涨。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+4.3%、+4.0%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收涨。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金普洛斯REIT（+12.70%）、中银中外运仓储物流REIT（+10.53%）、嘉实物美消费REIT（+10.52%）。
　　商业不动产REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，商业不动产REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.3%；消费REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额17.9%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（509万元）、华夏凯德消费REIT（431万元）、中金重庆两江REIT（397万元）。
　　6月29日，第二批四只产品同日完成询价。整体发行热度较首批显著降温，机构认购态度从抢筹转向审慎，网下认购倍数大幅回落。已披露定价的四单产品中，华安锦江商业REIT网下认购倍数2.3倍，为该批次内最高；华安陆家嘴商业REIT、创金合信北京国资公司REIT分别为1.3倍、1.38倍；华夏保利发展商业REIT网下认购倍数仅1.0倍，基本处于平募状态。定价层面，多数产品选择贴近报价区间下限定价，反映出买方议价能力提升。此外，华夏凯德商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT宣布延期询价，进一步印证当前一级市场情绪偏谨慎。
　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。