研究结论
　　2026年REITs顶层制度进入全面落地阶段，监管持续从资产品类、发行机制、资金渠道等维度细化规则，推动商业不动产与基础设施REITs并行发展。商业不动产REITs审核流程大幅简化，截至5月末全市场已受理20单、申报规模超700亿元；同时城市更新、算力基建、绿色资产等细分赛道边界持续拓宽，首批REITs指数产品同步上报，供给扩容与资金引流双向推进，助力市场高质量发展。
　　在顶层制度与配套规则的双重加持下，商业不动产REITs试点的落地效率显著提升，供给扩容节奏在5月迎来集中释放。首批4只商业不动产REITs于5月内先后启动网下询价与公众发售，市场反响热烈，全部产品均实现超募并提前结束募集，单月合计完成募集规模超200亿元，成为当月一级市场的核心看点。
　　5月公募REITs市场延续震荡下行态势，中证REITs（收盘）指数全月累计下跌3.15%。细分板块表现分化显著，仅保障性租赁住房与生态环保基础设施录得正收益，园区基础设施、仓储物流板块调整幅度居前。回调由多因素叠加驱动：底层资产修复节奏偏缓压制盈利预期，首批商业不动产REITs发行形成阶段性资金分流，叠加权益市场风险偏好抬升的替代效应，共同放大了板块调整压力。
　　我们认为，在长端利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs凭借稳定现金流与高分红属性，仍是大类资产中优质的固收+替代品种。本轮调整本质是估值的合理回归与市场定价再平衡，当前多数稳健运营项目的现金分派率吸引力已显著提升，为长久期配置资金提供了更优的布局时点，后续基本面扎实、分红确定性强的标的有望率先迎来估值修复。
　　5月市场交易热度边际修复，日均成交额与换手率环比双升；新型基础设施、交通基础设施交易活跃度相对较高，特许经营权类流动性表现优于产权类。大宗交易规模有所回落，但加权折溢价率由负转正，反映优质运营标的的配置价值已得到机构资金认可，板块估值支撑边际增强。
　　截至2026年5月31日，我国已挂牌上市公募REITs产品达82只，总市值2200.94亿元。5月一级发行节奏大幅提速，单月5只产品完成募集，合计发行规模216.56亿元；其中首批4只商业不动产REITs全部实现超募，将于6月18日在上交所集中上市。当前市场储备项目充足，覆盖多元资产类型，后续供给扩容动力强劲。
　　风险提示
　　政策变化超预期；货币政策变化超预期；经济基本面变化超预期；信用风险暴露超预期；数据统计可能存在遗误