核心观点
　　公募REITs五周年之际，首批四只商业不动产REITs将于6月18日正式挂牌，合计募资超200亿元，发售阶段均一日售罄，认购热度极高。商业不动产REITs的落地标志着市场从“基础设施单赛道”正式迈入“双轮驱动”新阶段。过去五年，REITs市场从零起步，累计上市82只产品，总募集规模（含扩募）突破2200亿元，资产类型覆盖十大板块，为原始权益人打通了“投融建管退”闭环，为投资者提供了兼具稳定分红与资本增值的优质产品。
　　事件
　　2026年6月，公募REITs迎来发行五周年，同时首批4只商业不动产REITs将于6月18日正式上市交易。
　　简评
　　公募REITs五年回望，规模、品类与制度全面成熟。2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs上市，募资约314亿元，中国版REITs正式起航。五年后，市场已累计上市82只产品，总募集规模（含扩募）突破2200亿元，资产类型从最初的产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保四类，扩展至保障性租赁住房、仓储物流、高速公路、能源、生态环保、市政、水利、产业园区、新型和消费十大板块。制度层面，2020年和2021年出台的政策主要对REITs上市前准备阶段、交易及管理规则进行规范和细化，总领性和指引性更强；2022年以来出台的政策主要涉及扩募、保障性租赁住房REITs以及扩大试点范围等相关规定，政策逐步偏向细化和落地；2024年7月常态化发行通知落地，标志着REITs从试点探索走向稳定输出；2025年底，国家政策明确将商业不动产纳入REITs底层资产范围，涵盖商业综合体、零售、写字楼、酒店等业态。五年间，顶层制度持续完善，为市场规模化扩容与高质量运行构筑了坚实根基。
　　多方实现共赢，REITs重塑房地产与投资生态。房地产及持有经营性资产的企业端，REITs打通了“投、融、建、管、退”闭环。大量持有商业物业、工业仓储的原始权益人通过REITs实现资产出表、资金回流，将沉淀资产转化为流动性，从“重资产持有者”转向“轻资产运营者”，企业资产负债表得以活化，新增投资有了来源。投资者端，REITs提供了兼具稳定分红与适度成长性的配置工具。在低利率环境下，产权类REITs的现金分派率普遍在4%-6%区间，显著高于同期国债收益率。上市以来，消费、租赁住房、数据中心类REITs较发行价平均涨幅分别达36.5%、31.1%、45.9%，展现出不同资产类型的差异化收益特征。
　　商业不动产入场，开启存量盘活新纪元。2025年11月，证监会发布商业不动产REITs试点公告，12月政策正式落地。商业不动产的加入，标志着我国公募REITs市场正式形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动，底层资产实现全口径覆盖。2026年1月底，上交所即受理首批8只产品，预计募集规模约304亿元。6月18日，首批4只商业不动产REITs——国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT，将正式上市交易。底层资产分布于北京、上海、西安等核心城市，业态覆盖办公、奥莱、购物中心，合计募资203.33亿元，发售阶段均一日售罄，认购热度极高。
　　其中，汇添富上海地产REIT以上海鼎保大厦和鼎博大厦为底层资产，募集规模约38亿元，平均出租率均超90%，预测分派率约4.75%；国泰海通砂之船REIT聚焦西安砂之船奥特莱斯，规模50亿元，出租率高达98.03%，预测分派率5.46%；中金唯品会REIT包含郑州与哈尔滨两处奥特莱斯，募集70亿元，出租率均超99%，预测分派率4.84%；中信建投首农食品REIT则以北京龙德广场购物中心为基础，规模27亿元，出租率96.89%，预测分派率6.22%。
　　风险分析
　　1、二级市场价格波动风险：REITs作为上市交易品种，其价格受市场情绪、流动性及利率环境等多重因素影响，可能出现与底层资产基本面偏离的情况。尤其在新产品集中上市阶段，供给扩容预期可能对二级市场形成阶段性压力，需关注短期估值波动。
　　2、底层资产运营不及预期：REITs的现金流高度依赖租金收入和出租率水平，宏观经济波动、区域竞争加剧或消费趋势变化均可能导致项目运营承压，进而影响可供分配金额及投资人收益。
　　3、政策调整风险：公募REITs仍处于试点深化阶段，税收优惠、扩募规则、信息披露等制度安排存在进一步调整的可能，政策变化或对市场运行节奏和产品估值产生影响。