国内地房地产：聚焦巩固成果。行业在政策持续加码下延续筑底态势，政策目标已从2025年政府工作报告的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”迈向2026年政府工作报告的“着力稳定房地产市场”。展望下半年，新房市场销售降幅逐步收窄，库存拐点带来希望；同时部分一线和重点城市出现价格拐点，近月一线城市新建/二手商品住宅指数环比均有所上升，多项指标也显示，二手房价格或正在筑底。我们认为，行业仍呈现结构分化的格局，其中核心城市房价有望在供给收缩、政策叠加及租售比修复等多重因素推动下率先趋稳。投资建议：我们看好估值不高以及拥有一/二线城市土地储备的龙头开发商，包括华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。
　　中国香港房地产：复苏到来，在分化中寻找Alpha。如我们此前预期，2026年上半年中国香港房地产市场呈现鲜明的“分化型复苏”格局，住宅市场量价齐升、韧性强劲，而商业物业则局部性反弹。我们预计一手住宅成交量有望挑战13年新高，料全年住宅价格或可涨10%+，并有机会在2-3年内重回此前高位。核心区甲级写字楼已触底反弹，预计核心区域（大中环/尖沙咀）租金今年或上升5-15%，非核心区域也会保持平稳。同时，零售市场近月明显的改善可拉动零售物业明后两年续租租金转正，料下半年核心区街铺商场租金将平稳上行，全年升幅约3-5%，小区购物中心租金表现相对稳定。投资主题上，学生住宿及教育相关资产正崛起为新的结构性增长点，酒店改学生宿舍等资产转化策略备受资本青睐。投资建议：我们维持中国香港房地产行业领先评级，地产发展股当前仍处于NAV折让约40-50%的历史平均水平，但利润率扩张预期有望带动盈利预测上调，板块有估值进一步上升的空间。我们看好拥有优质农地储备、核心投资物业及稳健财务的地产商，首选本地地产商龙头新鸿基地产（16 HK），维持买入。