2026年房地产租赁经营行业分析
　　联合资信认为，2026年房地产租赁经营行业信用风险主要风险包括行业整体租金承压与空置率高企带来的现金流不确定性、投资性房地产估值下降对利润及偿债能力的冲击，以及非核心区域资产去化困难导致的流动性风险。
　　摘要
　　2025年，宏观经济增速放缓对房地产租赁经营行业需求端形成抑制，房地产租赁经营行业面临经营压力。政策端则通过推动商业不动产REITs常态化发行，引导行业从增量开发转向存量盘活。
　　2025年，房地产租赁经营行业进入存量时代，新增供应持续缩量，行业竞争从增量扩张转向存量博弈，资产区位和运营能力的价值愈发凸显。
　　房地产租赁经营行业具有强周期性，其景气度与宏观经济增长高度相关。2025年，行业景气度延续下行趋势，主要产品租金价格普遍下跌，但跌幅逐步收窄。行业同时面临来自线上业态的持续性替代威胁。预计这一趋势将持续影响行业的中长期需求结构。
　　头部持有型租赁企业凭借稳定租金现金流和低杠杆水平，抗周期能力整体优于中小开发企业；但不同区域和物业类型分化明显，核心城市核心区位项目抗周期能力显著高于非核心区域项目。
　　2026年国内房地产租赁经营行业整体仍然处于筑底调整阶段，整体租金和估值仍有一定压力。商业不动产REITs的推进加速了存量资产盘活，核心城市核心地段的优质资产已经逐步显现触底企稳迹象。存量时代下，具备优质运营能力、能够通过调改提升资产收益的企业，将获得更大的成长空间和估值溢价。