核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅3.6%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为1.3%、3.1%，超额收益分别为2.3%、0.5%。29个中信行业板块中房地产位列第10名。
　　（1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/5/2-2026/5/8)36城新房成交面积112.4万方，环比-40.5%，同比-29.0%。2026年5月1日至5月8日累计成交126.3万方，同比-6.8%。今年截至5月8日累计成交2719.9万方，同比-21.4%。
　　（2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/5/2-2026/5/8)15城二手房成交面积116.2万方，环比-29.9%，同比-5.2%。2026年5月1日至5月8日累计成交119.8万方，同比+20.2%。今年截至5月8日累计成交2800.7万方，同比-0.9%。
　　（3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6575.3万平方米，环比-0.6%，同比-15.4%；13城新房去化周期为21.3个月，环比变动+0.3个月，同比变动+3.9个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.5个月、14.8个月、20.4个月、140.3个月，环比分别变动0.0个月、+0.7个月、+0.6个月、+2.8个月。
　　（4）土地市场：土地成交方面，2026年5月4日-2026年5月10日百城土地成交建筑面积1168.3万方，环比-36.6%，同比-41.7%；成交楼面价1195元/平，环比-45.1%、同比-19.9%；土地溢价率+2.1%,环比-3.7%，同比-4.0%。截至2026年5月10日,2026年累计成交土地建筑面积为33597.3万方，同比-10.5%。
　　投资建议：5月第1周新房成交环比下降，同比下降，二手房成交环比下降，同比下降。苏州优化公积金贷款政策，调整公积金贷款额度。山西省省级机关住房资金管理中心发布通知，住房公积金贷款期限按整年计算，最长不得超过30年，且贷款到期日不超过借款申请人68周岁。大连市住房公积金管理中心10日发布关于进一步优化住房公积金提取政策的通知。其中提出，取消住房公积金提取时间限制，取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依据申请提取“应间隔12个月以上”的限制；取消提前全部偿还商业贷款或异地公积金贷款本息后需在12个月内申请提取的限制。符合提取条件的缴存人可根据实际需求自主选择办理时间。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期