量价&政策：小阳春驱动结构性修复，存量提质新模式深化。①市场表现：一季度行业数据仍处同比下行通道，但降幅有所收窄。销售端，受春节滞后及“小阳春”效应推动，3月商品房销售面积和销售额同比降幅分别收窄至-7.4%和-13.2%，4月上旬热度显现较强持续性。投资与供应端收缩更为显著，开发投资额同比下降11.2%，新开工面积同比下降20.3%，表明行业仍在主动“控增量”、去库存；②结构特征，市场分化与结构性修复是核心特点。价格方面，新房市场回暖由一线及核心城市的高品质项目驱动，呈现结构性上涨。二手房市场反弹更为明显，3月一线城市二手房价环比由跌转涨，学区房等刚性需求的集中释放是主要动力，显示市场信心得到局部修复；③政策背景，当前市场运行于2025年确立的“稳市场新周期”与“存量提质”新发展模式框架下。政策重心已从规模扩张全面转向质效提升，并通过城市更新、建设“好房子”等举措优化供给结构。整体看来2026年一季度房地产市场处于筑底企稳过程中的结构性修复阶段，总量指标虽承压，但核心城市和优质资产的价格韧性显现，市场正朝着“控增量、去库存、优供给”的方向演进，后续市场的企稳与回暖，将更依赖于居民收入预期改善、加杠杆意愿回升以及存量盘活政策的深化落实。
　　房企2025业绩综述：行业整体仍磨底，优质房企逆势领跑。当前房地产行业整体业绩仍处于筑底阶段，但已呈现深刻的结构性分化。2025年，百强房企销售金额与面积同比虽仍下滑，但降幅已显著收窄市场分化加剧，以保利、中海、华润、招商蛇口及中国金茂为代表的财务稳健、深耕核心城市的央国企及优质民企已逆势领跑，其中中国金茂在2025年实现销售金额同比正增长，2026年一季度增速更超过20%。行业正逐步转向依靠产品力与核心地段实现高质量增长，随着早期高地价项目影响减弱及近年优质土储进入结转，行业毛利率有望触底回升。值得注意的是2025年行业资产减值计提压力加剧，是导致净利润降幅远超营收的主因，但部分房企（如中国金茂）因历史计提充分，或已率先轻装上阵。总体来看，资源正加速向产品力与财务安全兼备的头部企业集中，预示着行业将开启一个更健康、更可持续的高质量发展新周期。
　　2026Q1地产基金持仓变化：低配幅度收窄，龙头持仓增加。2025年8月以来，京沪深陆续松绑限购、上海&广州拆迁引擎启动、回收闲置用地进展加快、各地公积金新政频出，房地产行业整体处于政策宽松窗口期，但板块持续跑输大盘。本分析基于基金2026年Q1重仓数据，按四类基金展开：2026Q1，地产重仓持股市值占比0.54%、总市值192.1亿元，环比均自低位有所回升，但仍处近十年极低水平。持仓比例环比提升约0.12pct，且较0.87%的标准配置比例低配0.34pct，低配缺口较2025Q4边际收窄。持仓个股53只（较2025Q4增2只），集中度提升，前十大重仓股以贝壳-W（38.5亿市值）为首，CR5、CR10分别环比提升2.23pct、0.04pct。持有基金数超10家的公司共12个（较2025Q4增1家），华发股份新进入基金数量最多。TOP20个股持仓整体增加，保利发展、中国金茂、贝壳-W等获加仓，绿城中国、滨江集团等遭减持。各类型基金地产持仓均增加，其中偏股混合型基金持仓增29.6亿元最为显著，灵活配置型基金持仓增11.5亿元。
　　投资建议：2025年房地产行业业绩整体仍处筑底阶段，但随着早期高地价项目影响减弱及近年优质土储进入结转，行业毛利率有望触底回升，且部分房企（如中国金茂）因历史计提充分，或已率先轻装上阵业绩有望持续兑现。2026年一季度，公募基金对地产板块的持仓低配幅度有所收窄，持仓集中度提升资金进一步向保利发展、中国金茂等龙头公司集中。开发商标的方面，建议关注：①新城控股；②中国金茂；③建发国际集团；④滨江集团。
　　风险提示：政策落地或不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期