板块行情：第18周（4月27日-4月30日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.8%，在31个一级行业板块中排名第4
　　政策要闻：地方层面：1）深圳：4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。一，优化调整住房限购政策。社保或个税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房。持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买1套商品住房。二，优化调整住房公积金贷款政策。提高住房公积金贷款额度，缴存职工个人申请的，贷款额度从60万元提高至70万元，缴存职工家庭申请的，贷款额度从110万元提高至130万元。2）广州：4月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。一、大力支持住房消费。二、支持居民“卖旧买新”，畅通一二手住房置换链条。三、拓宽房票适用范围，提升房票使用效能等。3）天津：4月30日，天津市住房城乡建设等联合发布关于优化本市房地产供给促进住房消费的通知。一、积极盘活存量商品房。二、加快盘活存量土地。三、加大金融支持收购盘活力度。四、支持租赁住房运营。五、着力满足刚性住房需求等。
　　公司动态：1）绿城中国、滨江集团：4月30日，杭州萧山区市北单元XS070101-18、19地块由绿城&滨江以总价26.09亿元竞得，溢价率57%，成交楼面价36170元/平方米。信息显示，该地块出让面积32789平方米，容积率2.2，可建面积72136平方米。2）华润置地：4月30日，华润置地与未来科学城以底价12.905亿元联合摘得北京市昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目CP01-1203-0002地块R2二类居住用地，折合楼面价约2万元/平方米。据介绍，该宗地用地规模约3.59公顷，规划地上建筑面积约6.46万平方米，容积率1.8，建筑限高60米，四至范围为东至平西府东路、西至平西府中路、南至平西府南路、北至CP01-1203-0001地块交易起始价12.905亿元，折合楼面价约2万元/平方米。3）华润置地：4月30日，华润置地以底价57.711亿元竞得丰台万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0007地块R2二类居住用地，折合楼面价约5.85万元/㎡。该地块位于丰台区太平桥街道，用地规模约3.95公顷，规划地上建筑面积约9.87万㎡，容积率2.5，限高80米。
　　销售端：第18周新房成交环比减少9%，二手房成交环比减少28%。1）本周20城商品房成交面积185万方，商品房日平均成交面积26.4万方，环比减少9%，同比减少3%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积3049万方，累计同比减少10%。3）第18周11城二手房成交面积205万方，日平均成交面积29.3万方，环比减少28%，同比增加30%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3531万方，同比减少2%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。