深圳和广州出台楼市新政，有望对二季度成交量提供支撑。2026年4月底，深圳和广州相继出台房地产政策，其中深圳4月30日起定向放松核心区域限购，放宽深户、非深户购房套数限制，同时上调公积金贷款额度，个人贷款额度提至70万，家庭提至130万；广州大幅提升公积金贷款额度，单人、家庭最高可贷额度分别至100万、200万，符合条件最高360万元，同步推出卖旧买新贷款补贴、优化房票政策，并调整土地供地规则、试点现房销售。在小阳春季节性热度自然回落的窗口期，这一轮一线城市的新政接力有望为二季度成交量提供有效支撑，延续市场修复势头。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.85%，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业排名第4名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为183.0万平方米，环比下降0.4%，同比提升8.0%。其中样本一线城市的新房成交面积为67.4万方，环比+19.2%，同比+43.9%；样本二线城市为81.5万方，环比-11.5%，同比-3.4%；样本三线城市为34.1万方，环比-2.9%，同比-10.8%。从今年累计17周新房成交面积同比看，样本30城共计2489.6万方，同比-21.3%；一线城市为757.2万方，同比-8.3%；二线城市为1240.4万方，同比18.6%；三线城市为492.0万方，同比-39.6%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计217.2万方，环比下降20.5%，同比下降8.5%。其中样本一线城市本周二手房成交面积98.8万方，环比-12.3%；样本二线城市为85.4万方，环比-29.7%；样本三线城市33万方，环比-16.0%。今年17周累计成交3390.2万方，同比增长0.2%；其中样本一线城市成交面积1475.8万方，同比+0.7%；样本二线城市1401.5万方，同比-5.0%；样本三线城市为512.9万方，同比+16.0%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（4.27-5.3）共发行房企信用债14只，环比减少1只；发行规模共计127.70亿元，环比增加31.3亿元，总偿还量123.19亿元，环比减少17.72亿元，净融资额为4.51亿元，环比增加49.02亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。