事件：2026年4月24日，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复，分别是中信建投首农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT、中金唯品会REIT、国泰海通砂之船REIT，合计募资规模预计合计145.18亿元。
　　申报路径与审核机制明确，使发行流程预期更为明确。2025年12月31日，中国证监会正式推出商业不动产公募REITs试点，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目，这一变化对于资产状态成熟、但融资和退出窗口敏感的商业项目来说，提供了更为高效的资本循环路径。
　　收益率与市场基准挂钩，资金使用灵活性提升。在基础设施REITs阶段，监管对于收益率要求相对明确：特许经营权类资产IRR（内部收益率）原则上不低于5%；非特许经营权类资产未来三年现金分派率原则上不低于3.8%；而在更新的商业不动产REITs规则中,收益率要求与市场基准利率挂钩:收费收入类资产要求基金存续期IRR不低于评估基准日十年期国债收益率+300BP;租赁收入类资产要求未来两年每年净现金流分派率不低于评估基准日十年期国债收益率+150BP。在基础设施阶段，要求用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%，而在商业不动产REITs规则中并未提到此条，且原始权益人通过REITs回收的资金，可以用于与主营业务相关的存量资产收购、新增项目投资，以及偿还债务、补充流动资金等用途，但同时明确不得用于购置商品住宅用地。
　　资产类别得以进一步扩充，参与主体传递开放信号。目前已受理17只商业不动产REITs，资产类型更加多元化，涵盖购物中心、商业综合体、酒店、奥特莱斯、社区商业等业态，零售商业占比过半，组合形式逐渐创新，出现“商办+商场+服务式公寓”等多业态资产组合申报。新规提出支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围。未来，随着不同类型机构逐步进入，商业不动产REITs的资产来源与运营模式也可能呈现出更加多元的结构。
　　商办写字楼资产纳入REITs,有助于开发商进一步活化现金流，缓解资金压力。“汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金”作为纯办公物业首次被纳入商业不动产REITs批复名单，标志着我国公募REITs市场底层资产从基础设施拓展至商业不动产领域，实现全门类资产覆盖的关键突破，为行业创新发展奠定坚实基础。根据戴德梁行发布的《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》，2025年中华区主要城市甲级写字楼存量约为9920.9万平方米，随着开发商自持的写字楼资产逐渐证券化，其现金流或将得以改善，有助于减轻未来的债务压力，提升公司运营效率。
　　风险提示：商业不动产REITs上市不及预期，政策释放不及预期；资产经营不及预期